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年初国务院出台新国八条这样严厉的调控政策,2月8日,央行意外宣布加息0.25个百分点,这表明了中央对于当前楼市的状况非常不满,要不计代价的解决中国的房地产问题,表明中央政府将房价调控到底的决心。
当前收回流动性对于楼市而言无疑是釜底抽薪,没有了资金的支持,楼市就失去了上涨的动力。而成交量锐减,企业资金压力加大,价格趋势也正在改变。无论从哪个角度来看,对于2011年,我们都没有理由太乐观。企业只有坚持“现金为王,快速销售,谨慎拿地”的策略,才是王道。
企业在产品供上,减少开工,放缓施工节奏;在销售上利用价格优惠快速卖房,保持资金面得安全;在拿地上,严格控制一级市场的拿地成本,尝试二级市场上通过合作、收购和参股等方式竟得优质土地。
从短期来看,限购令对限购城市成交量的影响是巨大的。因为不管是对于一线城市也好,二线城市也罢,城市化都是当地房地产行业发展的源动力,而城市化的主要进程就是非户籍人口通过教育、就业、创业等各种途径进入到城市中安居乐业。而在当前的限购中,对存量进行限购已经基本将投资需求屏蔽在外,而对非户籍人口进行存量加一定期限纳税证明进行限购,则将部分尚未毕业或者刚刚毕业依靠家长提供首付的首次置业者屏蔽在外,因此,限购后各地成交量下挫带有一定的必然性。2009年企业新增土地49%集中在二线城市,二线城市成为企业竞争重镇。一线和三、四线占比相对平均。进入2010年来,一线城市受调控政策的影响最大,且土地成本居高不下,新增土地储备占比较2009年下滑13个百分点。2010年典型企业的布局重点以二线城市及三、四线城市为主,积极看好华东及中南区域经济较发达的小城镇未来发展空间。三、四线城市的新增土地储备相对2009年上升了19%。
今年楼市调控的重点是房价涨幅过快的一线及部分二线城市,但在经历了短暂的回落后,市场就逐步出现反弹,上海、深圳、杭州等城市房价没有明显回调。因此在2011年这些城市仍将是调控的重点,政策力度可能逐步加大,在政策的高压下,部分需求将退出市场,从而使得成交量回落。但由于一线以及房价较高的二线城市,整体市场供应不足,潜在需求旺盛,决定了房价不可能出现大幅下跌的可能,总体来看2011年房价以平稳为主。
中西部城市和三四线城市受规划利好推动,房地产市场步入快速发展期,由于价格泡沫较低,市场以刚性需求为主,明年成交量价还将保持较高水平。
政府对中西部城市和三四线中小城市政策上的扶持,给当地房地产市场带来机遇,随着物流贸易的转移、内向型经济快速发展,使得中西部城市和三四线城市房地产发展进程加速,尤其是上海、北京等一二线城市周边小城市,由于一二线城市限贷限购政策的挤压,部分资金将转移到周边小城市中去。总体来看,这些城市房地产市场整体发展前景良好,2011年市场成交量价将持续保持较高水平。
当前各主要城市楼市依然处于近两年以来的底部区域,2月初出台的国八条相比去年任何一轮调控都具备更强的杀伤力,随着近期各地方关于限购令的细则陆续出台,本次市场调整的持续时间将大幅拉长,短期内房地产市场出现结构性回暖的可能性微乎其微。