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据理财周刊消息楼市调控步步紧逼,住建部规定的35个城市中34个已出限购令,许多刚性有需求的购房者被挡在了购房大门之外,而商住项目不受限购影响,对于那些急于实现住房梦的购房者来说,或许成了“救命稻草”。
不过业内人士提醒说,与住宅项目相比较而言,选择商住项目圆住房梦有利也有弊,综合比较下来,优势明显弊端也不少,因此购房者要提前考虑清楚。
产权年限短
商住项目的土地使用年限要比住宅项目短。
和普通住宅70年的产权年限不同,商住楼一般都是40年或50年产权,如果再算上开发过程中所耗费的时间,其年限会更短,这相对住宅60多年的期限来说,确实要短了很多。所以这类商住楼再次转手出售时,经常会遇到由于所剩产权年头太短而很难成交的情况。同时,今后一旦达到产权年限,按照目前的要求,要缴纳的税费很可能要高于住宅。中原地产华北区技术中心总经理张继峰:商业物业国家现在还没有完全明确的规定,说商业物业的用房到40年或50年期满以后可以自动续期,理论上来讲这些到了年限以后,房产是需要补交一定的可能还相对比较高的土地出让金才能够继续使用。购置商住项目,最好先了解拿地时间,以确定土地使用年限的确切长度。
交易费用高
商住项目交易费用也比较高,转让时的契税也是普通住宅的一倍以上。
契税税率与非普通住宅相当。商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为3%,而普通住宅转让契税为1.5%甚至更低(不超过144平方米)。同时,商用转让还要按差额征收营业税、土地增值税和个税等,上海德佑地产商业地产商用物业区域经理惠凯表示,这三项税费的总和相当于增值部分的30%-40%。如一套150万元购入的商住物业,以200万元转让,需缴纳的税费大概在15万元到20万元不等。
利息成本大
专家表示,贷款购买商住项目,不会影响到购买商品住宅按揭贷款。
上海我爱我家权证部经理渠福琴介绍说,购买商业项目时申请贷款,虽然从表面上看都是用于房,但与购买商品住宅的抵押贷款相比,其性质和用途有所区别,会被当做一般的消费抵押贷款来对待。因此即使目前的贷款政策是“认房又认贷”,但此类贷款并不会当成住房按揭贷款,在央行的征信系统内不会有购买商品住宅的记录。
不过贷款的利息成本相对大一些。据渠福琴介绍,目前各商业银行已普通提高商业物业的贷款利率,上浮1.1倍到1.3倍不等,也就是说,购买商住项目,需承担更高的利息成本。