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“商改住”存灰色利益带
21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示,一般来说,“商改住”有几个前提,一个是这个区域不适合商,适合住;二是开发商开发的这个阶段也是适合住,而非商用;三是“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。如此说来,开发商“弃商而住”常常有其不得已的苦衷。地产项目频繁“变身”,其实正提示了政府规划部门职能的某些缺失。邓中文说:“政府的规划指导意见长期跟市场脱离,导致了‘住改商’、‘商改住’的出现。”在这种环境下,开发商从市场角度出发的改造,一定意义上弥补了规划的漏洞。
目前,已经有人提示了“商改住”的隐患。产权使用年限问题首当其冲。《物权法》规定,住宅产品的70年产权到期自动续期;而公建产权一般四五十年,如何续期尚无明确政策。“商改住”产品是以公建立项,因此,居住者可能会受到在此办公企业的干扰。
据记者了解,其实在合生·世界村的“身份”引起微妙的质疑与关注之前,位于北京北部地区的尚城项目,已经因科研用地曲线开发作为住宅销售而被北京市城乡建设委员会严厉处罚。
事实上,多数购房者对于科研办公楼立项的项目,认识并不清晰,以为与普通商业立项的楼盘一样,仅是产权年限和水电费标准不同。事实上,区别远没有那么简单,专家介绍说:“科研办公楼立项的项目,除了普通购房者认识到的那些区别,还有着可能通不过竣工验收、业主难以入住或拿不到产权证,难以过户等风险。”“依据《中华人民共和国土地管理法》规定:建设用地经依法批准后,用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途,擅自改变的则构成了非法改变土地用途的违法行为。”专家如是说,但由于目前尚未有相对应的管理部门对此事进行监管和具体的处罚条例,且科研用地拿地价格往往只有普通楼盘的十分之一,所以在利益的诱惑下,一些开发商仍愿意“铤而走险”。
G V A衡信柏迪的营销综合服务部董事岳锋钢表示,“商改住”项目的出现主要是由于几年前市场上纯商业项目供应匮乏才产生的。后来由于大量纯商业项目的出现,使得这些曾经商业立项的项目开始打出商住的旗号,但是随着地产市场发展的逐步健全,这样的横跨两种物业形态的产品必然逐步被社会淘汰。岳锋钢认为,从长期看,“商改住”毕竟是特殊市场发展阶段、特殊市场生态环境下的一个特殊产品类型,与“住改商”一样,同属于过渡型产品,擦边球的做法。这种并不规范的产品形态势必成为风险的潜伏地。普通业主会不会成为风险的最终承担者?如果“商改住”已成为一种市场惯例,那么如何将其规范化则应当进入相关部门的视野。