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由于目前国内许多房地产开发公司运作很不规范,加上购房者对于涉及房地产买卖的相关法律法规不了解,致使在购房过程中常常与房地产开发商发生纠纷。总结以往案例,常见的纠纷主要集中在:关于房产合法性的纠纷;关于期房不能按期交付的纠纷;关于购房面积的纠纷;关于房屋质量的纠纷等几方面。本期《蓝地产》就购房过程前后常见的一些案例,请到北京盈科(天津)律师事务所房产交易部李友滨律师进行分析点评,为纠纷中的消费者支招,同时更为准备购房的消费者加以提醒,防患于未然。
01
广告内容写入合同
案例:某房地产公司刊登广告时宣称本公司楼房提供下列设施:煤气管道、接话口、空调洞、内塑钢门、外防盗门、分户电表、地下车库、屋顶花园……王某看后,遂与该房地产公司订立了购房合同。几个月后,房地产公司在王某付款后交付房屋。王某发现,该房屋无煤气管道、屋顶花园、地下车库等,遂找房地产公司进行交涉。对方拿出购房合同说,虽然我们在宣传材料上写明有煤气管道等,但那是别的房子的,不是你的房屋设施。你看,我们的合同上并没有写要为你提供这些设施。
律师支招:按照我国建设部《商品房销售管理办法》规定,买卖双方没有特别约定,售楼广告不能作为证据。很多购房者都是冲着开发商做的广告来买房的,如果在订立购房合同时,将上述广告内容明确写入购房合同,这一麻烦就可以避免,这样开发商便会受到合同的约束。
02
约定面积具体详细
案例:陈女士在签购房合同时,特别注意约定了3%的误差范围,本以为在面积上不会再有什么问题。可到入住时,开发商向她提供的面积测量却显示,她家的公摊面积共多了2平方米,需要再交2平方米的房款,但使用面积却减少了半平方米,这样近万元的钱都补在了公摊面积上,自家使用面积还减少了。她找到开发商,开发商拿出他们签的合同,按合同规定,2平方米的确没有超过约定的误差范围。
律师支招:建议购房者在签订购买现房合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公摊面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例,最好还要约定在规定的误差范围内,套内建筑面积与公摊面积同比增减。购买预售房还应注意样板间与实际交房的差别,并注意保留证据,实践中经常发生样板间与实际交房的差距巨大而产生的纠纷。
03
房屋质量要写明
案例:袁先生是某花园的住户,2001年10月23日,他发现书房“下雨”,原来是自家天花板有一处开裂约2米长的缝,是楼上溢水造成的。同时,楼上也有3户发现自家天花板开裂多处。于是,他们把这一情况告知花园的开发商,截止到2001年12月27日,开发商一直推卸责任,说楼板开裂属正常,在与开发商多次交涉无果的情况下,袁先生向法院提起诉讼。
律师支招:虽然《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》对一部分的问题已作出了规定,但一般不写明违约责任,所以要解决这类质量问题,购房者在签订合同时一定要将质量要求白纸黑字写清楚。此外,李律师特别提示,经常有开发商《住宅质量保证书》等相关文件只盖章而不写交付日期及最后落款日期的情况,这将对消费者以后的维权产生不利影响,应注意要求开发商将相关条款注明。
04
社区规划应兑现
案例:刘女士与某房地产开发商签订房屋买卖合同,签订合同时,她购买的房子四周规划都是花园。后来得知小区规划变更了,她所购房子的西面改成一条八车道的马路,刘女士入住后发现房子离马路近,终日吵闹、灰尘多多,严重影响了自己的工作和生活,所以要求退房。开发商不同意刘女士的退房要求,理由是规划变更合同中没有写明,不是解除合同的约定条件,开发商根本没办法控制,所以不予退房。
律师支招:我国《商品房销售管理办法》第二十四条规定:“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之后10天内,书面通知买受人。”如果刘女士无法证明“设计变更”的事情,就无法追究房地产开发商的违约责任。李律师提醒购房者,购房时注意要求开发商提供原始设计,如有通知注意保留书面通知原件,预防可能发生的纠纷以便作为证据。
05
交房质量要核实
案例:孙某与北京某房地产开发有限公司签订商品房预售合同,约定孙某购买该公司正在兴建的公寓住房一套。孙某预付购房定金人民币1万元,约定该公司交付的日期为2000年6月30日,在交付房屋时应同时提交建设工程质量监督部门竣工备案表和有测绘资格的机构实测面积数据。2000年7月2日,该公司与孙某又签订了交付房屋通知书,通知书中规定于7月2日前办理房屋交付手续。同年7月25日,有关部门对该座楼房进行工程竣工验收备案,次日该楼的销售面积测绘完毕。孙某以该公司未按合同约定期限提供建筑工程质量合格证书和住房实测面积而不能入住为理由,于2001年2月份诉至法院,要求给付违约金2.7万元。
律师支招:该开发公司虽然于7月2日与孙某签订了房屋交付通知书,但由于该楼的竣工验收及提供实测面积数据的时间,超过了合同规定的时间,违反了合同规定,应给予孙某一定数额的经济补偿。消费者可以在开发商交房时要求出具房屋竣工验收的证明文件,并要求其说明具体的竣工时间,未通过验收的开发商向购房者发出收楼通知,多是为逃避延期交楼的责任。如果开发商书面通知购房者去办理交付手续,购房者应根据法律、法规及合同约定的要求对住宅设备、设施及房屋各主要方面逐项进行检查、核对、验收。
06
要求出示相关资质
案例:张某购置了一套三室一厅的房子,已经住了2年多。开发商在购房合同中承诺交付后六个月内办好房产证,可是却一拖再拖。张某到有关部门了解后,发现该开发商在建房时没有取得规划部门的《建设工程用地规划许可证》及其他有关证照,这样张某根本办不了房产证。更为要紧的是,张某住的这幢楼将来有可能要划入拆迁范围,没有产权证意味着张某可能得不到拆迁补偿。
律师支招:现实中很多购房者之所以交了钱迟迟办不到房产证,就是因为开发商不具备或不完全具备法定的销售条件。目前由于各方面的因素,产权证发放比较慢,但也应限定适当的日期,发展商不能无限制地拖发产权证。购房者在订立合同前,有权要求开发商出示相关证件或者通过律师调查一下对方是否具备开发条件,这样就有一个安全的防范机制,降低购房风险。迟迟不能下发产权证的不利影响很多,如不能合法出售等,造成此情况的原因众多,但大多数是因为开发商配套等手续办理不利导致的,所以建议消费者选择有实力的大型知名房地产企业也可一定程度上避免此种情况的发生。
07
违约条款要详细
案例:王先生打算购买某开发商开发的一套商品房,开发商提供的合同对买卖双方违约责任是这样约定的:“买方逾期付款,应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金,买方付款逾期20日,卖方有权终止合同,并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方,应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金;买方并有权要求卖方双倍返还定金。”王先生对此条款隐隐感到不妥,但又不知道该如何修改。
律师支招:在签订商品房预售合同中,有些商品房开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款,而千方百计避开开发商违约责任的约定;或者虽然约定了双方的违约责任,但双方违约责任的约定是不公平不对等的,对购房者极为不利。因此,在与卖方签订商品房预售合同时,买方应要求在合同中明确卖方的违约责任,并争取双方违约责任的公平和对等。签订合同时对相关条款要注意仔细阅读,不要因为是格式合同就认为大家都签一样的不会有问题了,产生问题后按照法律是要逐个解决的。在商品房买卖中,作为开发商不但应按合同约定的日期交付房屋,而且应按合同约定的条件(面积、位置、装修标准、《房屋所有权证》等)交付房屋,以保护购房者的合同权利。
08
逾期交房追究违约金
案例:刘先生看中一套商品房,与开发商签订了房屋买卖合同,并交付了全部购房款,合同中约定交房日期为2009年5月30日。到了交房日,刘先生找开发商要房,开发商却告知由于房屋质量问题,要等维修好以后再交房,直至2010年6月15日开发商才将房屋交付给刘先生。由于交房时间延期了差了一年多的时间,刘先生非常生气,想追究开发商的责任,但合同中仅约定违约金,却没有写明违约金的数额和计算标准。
律师支招:根据我国《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,业主在购房后遇到开发商重大违约的情况,通常可以两种方式解决,一是解除合同,返还房款及赔偿损失;二是继续履行,要求开发商承担违约责任,支付违约金,当然若违约金不足以弥补损失,还可以要求赔偿损失,但二者并用总额要以实际损失额为限。
本案刘先生虽未与开发商约定违约金数额,但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,逾期交付房屋的违约金数额或损失赔偿额的标准按照逾期交付使用房屋其间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此,可以要求开发商依照该标准支付违约金弥补刘先生的损失,如果按照合同的约定违约金少于实际损失的,还可以要求开发商按照实际损失赔偿。