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买房过程中,通常会由买主先付一部分定金。如果买主反悔,定金不退,如果卖主反悔,定金双倍返还,这就是人们常说的定金罚则。现实生活中,这个规则不见得在每笔交易中都有效,比如无法履行的合同。昨天,天津市东丽区法院向媒体公布了一起由该院一审,并由天津市第二中级人民法院终审的房屋买卖案例,就说明了这一点。
涉案房屋是一套公产房,原本由张山承租。2010年3月底,通过中介公司,张山把他卖给了李卫,总价为35万余元。当天,李卫付给中介公司中介费7100元,给了张山定金1万元。同年4月6日,三方到河东区房管局办理公产房承租人变更手续时,却卡壳了。原来,李卫是农业户,按照《天津市公有住房变更承租人管理办法》规定,没有天津市城镇户籍的不得变更公产房承租人。而在此前的一系列环节中,李卫从来没说过这一点。
一桩买卖就此搁浅。房子过不了户,而钱已经给出去了,这令李卫大为光火。无奈之下,他把张山和中介告上法庭,索要已给出的钱。张山不同意退钱,理由是,他按约履行了合同,李卫自己没说是农业户口导致合同无法履行,张山认为,这是李卫违了约,还导致了他自己的时间精力等一系列损失。
审理过程中,法院查明,在房屋交易过程中,中介公司一直没向买卖双方询问过户籍状况,也没说明过公产房变更承租人的相关规定。东丽区法院经审理认为,被告中介公司是专业的房地产经济公司,应当具备专业领域内相应的知识,在进行居间代理活动中应当为双方提供信息及相应服务。具体到本案,由于原被告意图进行的是公有住房使用权的交易,中介公司应当就公有住房承租人变更的法律规定向交易双方阐明,并应特别注意买主的身份信息。
法院认为,正是由于中介公司对此问题的疏忽,导致合同不能履行,其原因既非原告也非被告的违约行为,因而被告中介公司存在过错,其所收的中介费当返还,而原告被均无违约,因此根据公平原则,被告应当将所收取的定金10000元返还原告。此案经市二中院终审,维持原判。
法官说法:
东丽区法院审理本案的法官称,无法履行的合同不适用定金罚则。据其介绍,定金罚则是针对违约行为设定的,定金罚则体现了对违约一方当事人的制裁,运用这种制裁会给违约方经济上带来不利的后果,因此使用定金罚则应限定在根本违约。但在合同双方均无违约行为的情况下,合同由于客观原因无法履行,由于合同双方均无违约行为,因此不应适用定金罚则。 (文中人物均为化名)