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据广州市国土房管局公布的数据,2011年2月全市10区的二手住宅登记量为55.82万平方米,同比减少15.5%。虽然是春节淡季,但由于今年节后工作日较完整(2月9至28日),市场交投在淡季中表现尚可,地产中介行促成的买卖交易量均比2010年同期增加一倍。
满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析,2月份广州总体(不含南沙)二手住宅成交均价为12025元/平方米,环比下跌5.9%,同比上升13.2%。租赁市场方面,2月份广州总体(不含南沙)二手住宅平均租金为34.7元/平方米·月,环比上升0.5%,同比上升12.7%。
地方价格控制目标将起双重作用
今年2月,受春节淡季及银行收紧信贷因素的影响,广州的高总价物业成交量明显缩减,全市总价在200万元以上的物业成交比重从1月份的5.7%下降到2月份的4.2%,而套均总价也由1月份的101.9万元/套下调到2月份的93.9万元/套,降幅达到7.9%。2月24日广州“粤十条”细则出台后,允许持有两套物业的本地户籍家庭通过“先卖一再买一”来换房,市场上新增供应的中小面积物业也会随之增多。据满堂红研究部的统计,3月1-15日(15天)面积在60平方米以下的新增放售盘量比2月14-28日(15天)增加14.3%,“梯度消费”令这批盘源可以跟初次置业者有效“对接”,而回笼资金的本地客也有可能再次转变为大面积物业的买家,故广州二手楼市场的流动性在这种相对“温和”的限购政策下被有效激活,高总价物业的成交比重也会在3月有所回升。
在“粤十条”细则中,提及到政府在今年3月底确定十区两市的新建住房价格控制目标,简单来说就是规定一手楼的销售价格必须在一个相对较窄的范围内上下波动。满堂红研究部高级经理周峰认为,就主管部门层面上,这个价格目标基本是按“稳定”思维去控制,即一手楼价大升或大跌的可能性都比较低,这将产生截然不同的双重影响。一方面,有购买能力但想观察一段时间的客户,得知一手楼价“稳多跌少”,便会缩短观望周期,提前入市,但一手楼的总成本毕竟较高,且从银行借到高额度的贷款难度也大了,客户转移到二手楼市购房的机率随之增大。而另一方面,主管部门可以在某种程度上“规定”开发商的项目定价,使其价格难以越出控制目标的上限,但却无法对二手小业主的放盘价进行限制,毕竟价格由市场需求所决定,那不可避免在某些板块或地段是出现二手物业叫价高于一手楼价的情形,如此一来,又会迫使部分二手准客户分流。但就目前的市场状况看,二手楼市吸引一手准客户的迹象较为明显,3月上半月经满堂红促成的住宅买卖宗数仅比2010年3月同期减少7%,传统旺季如期而至。
“大场拆细铺”交投明显增多
在中央和广州地方新一轮调控细则出台之前,部分投资客已将手中累计升幅较大的住宅物业转售,并将获利资金转移到商用物业市场,购置合适的对象。从今年头两个月的商铺登记个案看,“细铺”(小面积铺位)交易明显增多,其中不少属于面积在10平方米以下的“蚊型铺”。这类商铺基本位于商住楼的裙楼首至三层商场内,上一手业主在去年4月份第一轮调控后便入市购置整层或多层商场,分摊单位成本相对较低,再通过内部装修将商场分拆转售给小投资客。譬如荔湾区金平大厦首层裙楼细铺成交价在9~14万元/平方米之间,非首层裙楼细铺成交价在4.6~5.9万元/平方米之间,皆比上一手业主购置及装修的单位成本价高出三倍或以上。周峰预期,在住宅领域的游离资金向商用物业领域有效分流的前提下,相同性质的“大场拆细铺”交易现象也会越来越多,但因竞争性及入市成本的增大,今年“大转细”的盈利空间会比往年有所缩窄。
满堂红地产研究部
撰写:周峰