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在经历“史上最严厉调控”的2010年房地产市场动荡后,房地产行业却逆风飞扬。面对不断深入的调控,不少房企及时调整了开发布局、产品结构和开发节奏,努力将调控可能带来的业绩影响降到最低。在政策调控渐成常态的形势下,房企应对市场变化的节奏把控得当,销售业绩稳步攀升,与此同时,行业集中度随着资源再整合而得到进一步提升,品牌企业的业绩不断创新高。
在2010年,不仅众多品牌地产企业取得全年销售历史新高,行业龙头企业万科更是实现了销售额突破千亿,象征着房地产业已经跨越了销售“百亿俱乐部”阶段,正式迈进“千亿俱乐部”时代。
2011年3月8日,万科公布年度报告,数据显示万科2010年各项经营指标全面超越2009年,连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军,并以1081.6亿成为国内首家销售金额突破1000亿的房地产企业。
2010年,万科等房地产领军企业所面对的市场,已不再是十年前单靠攻城略地大规模扩张、快速开发快速销售就可以实现企业爆发式增长的市场。尽管2010年二套房贷新政、限购令、土地市场加强监管等调控政策多管齐下,令市场走势动荡,回暖和低迷反复交替。对于不少企业的战略判断、战术调整提出了极大挑战。但不少企业在适时调整营销策略之外,也在苦练内功,降低负债率、提高企业融资能力,改进产品定位,提高开发效率和效益,抵抗市场风险的实力不断提升。
业内专家分析,万科在2010年取得的惊人增长,体现了房地产企业由“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变的显著成效。分析各项指标可见,2010年万科的净利润72.8亿元,较2009年增长36.65%;净资产收益率回到历史高位,净负债率则降低到2007年以来的最低点。
业内专家分析,在组合拳频频发力的调控之年,万科之所以能够取得如此佳绩,主要在于其始终坚持主流住宅建设、快速周转和战略纵深的发展策略。万科所坚持的“近90%产品是140平方米以下普通住宅,60平方米住宅比例接近60%”产品策略,聚焦充分把握了当前的主流市场需求,并因此实现销售的快速周转。此外,万科一贯坚持积极合理的定价也是快速周转得以实现的重要原因。不仅如此,企业把握当前形势,采取纵深发展的策略,提高二三线城市的业务占比,这些都促成其业绩的达成。
与万科傲人的销售业绩相比,各大品牌房企虽然在绝对金额上未能比肩,但其超越自我,勇创业绩历史新高之势,同样不遑多让。从中房集团发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》可见,2010年销售金额突破百亿的企业已经逼近40家,对比2009年,上榜企业在销售金额和面积上均呈量级提升。此外,不同梯队间差距也进一步拉大,且同一梯队内竞争压力也加剧。
销售金额方面,500亿元以上的超大型房地产企业达到6家,稳居第一梯队,其中万科以过千亿元遥遥领先;第二梯队销售金额上升至200-500亿元之间,有10家企业入榜;销售金额在100-200亿元的第三梯队企业也达到14家。而销售额在百亿以上的企业已达近40家。
尽管各大房地产开发企业均抓住发展机遇,各梯队间的差距却进一步凸显。比较各梯队的业绩均值,第二梯队与第一梯队差距较去年增加60%左右,而第二梯队与第三梯队在销售金额方面的差距拉大了58%,销售面积方面亦有10%的增幅。与此同时,同一阵营内的企业竞争愈发激烈。从销售金额来看,百亿以上房地产企业已达到近40家,尤其是在第三梯队中,销售金额在100亿以上的企业明显增多,差距却明显缩小。
纵观2010年,销售金额的增长,尤其是营业利润的增长,成为上市房企表现中最抢眼的一块。在强调“结构治理”的调控新政下,强者恒强的趋势正越来越明显。显然,对于2010年的中国房地产行业来说,变幻和激荡带来的,远不止是惊讶。