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大限将至,据公开披露的信息,截至27日,仅有近40个城市公布了房价调控目标,且其中多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩,因此被认为是在强化房价上涨预期(3月28日《经济参考报》)。
其实,根据“新国八条”,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。目前公布房价调控目标的多数城市的目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩,似乎亦也可规避掉上级的问责。平心而论,在房地产支柱地位、土地财政依赖未有根本转变的情形下,要地方政府为“史上最严厉”的楼市调控利器“新国八条”不纠结、不消极、不观望委实也难,表现在公布房价调控目标上,便是上述满足于规避问责的“做做样子”。
做做样子走走过场地公布房价调控目标,理所当然会受到有识之士的置喙诟病。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示,地方政府公布这些住房控制目标其实是涨价不是控制价格。一些专家更是表达了相关目标可能变质为数字游戏的担忧。中国社会科学院经济学博士马光远则认为,国务院要求地方政府公布的调控目标,要综合考虑当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三个因素。地方政府显然遗漏了居民住房支付能力这个重要因素。马光远举例说,如果一个城市的房价是1万元一平米,而人均收入是3000元。1万元房价涨10%是1000元,3000元工资涨10%是300元,这样执行,老百姓的收入和房价还是会越差越大,调控目的何在?马说,在微观经济学中有个理论叫收入弹性。所谓弹性,就是每一个因素变化对价格的影响会不一样。例如,白菜涨10%,对一个城市的经济涨幅影响可能只有3%、4%,而房价上涨10%,对一个城市的经济涨幅影响可能超过了10%。两者不能相提并论。他不无激奋地表示,“我们有世界上最多的经济学家。在目前的房价下,怎能将调控目标与GDP增速和人均可支配收入增幅挂钩?制定政策时,(我们)不要违背常识。”媒体近日也连连发文指出各地出台房价调控目标引争议,发出了“‘限价标准’还是‘涨价标准’”的疑问。
纵观近年国内历次楼市调控,之所以走不出“屡涨屡调屡调屡涨”怪圈困局,其中既有调控措施剑走偏锋的原因,又不无地方在执行落实上消极的导因;反过来,每一次调控之所以“乐观向好”曙光惊现(尽管只是昙花一现),无不是政策措施及其落地立竿见影所致。以本轮调控为例,“新国八条”祭出尤其是一些地方“史上最严”的“限购令”出台,可谓已然收到立竿见影的初步成效,比如一些城市出现楼市应声量降甚至价跌,房地房商、炒房客、购房户陷入三方观望相持态势。实践证明,本轮调控为楼市退烧开出的“药方”已然初步见效,还须加大剂量继续施药疗治。
“祸兮福之所倚,福兮祸之所伏。”我同意业内人士分析,虽然各地公布房价调控目标在一定程度上强化了房价上涨预期,但其势必反向刺激政策持续收紧信号持续加强。给人乐观预期的是,继日前国家发改委宣布从5月1日起商品房销售明码标价实行“一套一价”后,北京又发布公告称26日起开始实行大幅提高房地产项目土地增值税预征率的新政策,由此前的1%至2%提高到2%至5%。土地增值税预征率提高及清算等政策如严格执行,将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。与此同时,随着央行密集调高存款准备金率及连续加息,信贷收紧趋势愈甚明显,开发商资金链趋紧将是一个长期的趋势。有业内人士判断,从目下情况看,开发商在加大开工准备走快周转的路线,但目前成交低迷,如果此状况持续3个月至6个月,开发商就很难支撑而不得不考虑降价。权威数据显示,在现金流上,59家上市房企2010年经营活动现金流量净额同比大减1026.9亿元。更让人乐观的是,今年中央政府与地方政府立下了1000万套保障房“军令状”,它必将有效分流客观上加剧楼市高烧的“刚需”,为楼市退烧降温。
也就是说,不少城市公布房价调控目标将涨幅定为10%左右,它在提醒各方,别把退烧楼市的“宝”押在地方调控房价目标上。理性的因应思路当是:一方面,对现有已经见效的调控政策要坚定不移地执行下去;另一方面,要不断调整既有政策并辅以新措施跟进,增强打击的精准度和效用性。(陈庆贵)