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自年初至今,本市已经连续出台九项与楼市相关的调控政策。如今,这一影响正逐步加大。商品住宅市场供需双方观望情绪浓重,开发商大多推迟了原有的开盘计划,房源供应量和市场成交量均不乐观。业内人士预计,4月市场会进入成交瓶颈期,成交量暂时不会有明显反弹。
3月住宅市场量价齐跌
中国指数研究院天津分院的统计数据显示,3月份天津楼市新建商品住宅成交面积62.02万平方米,环比2月下降了40.41%,同比去年3月下降了29.92%,与历年3月份小阳春的市场景象相去甚远,已经接近2010年最低成交水平。
从区域市场情况看,各区成交量普遍下跌。其中,滨海新区和远郊区县成交量降幅均超过50%,成交面积分别为7.79万平方米和20.88万平方米,环比分别下降了56.58%和51.46;市内六区成交量半年内首次降至10万平方米以下,为6.17万平方米,环比下降47.83%,同比去年下降66.3%,跌至2009年至今的成交低谷;环城四区成交量的降幅最小,共成交27.18万平方米,环比下降了13.12%。
3月天津住宅出清周期(出清周期=目前可售套数/往前推6个月的平均销售套数)与上月持平,仍为9个月。截止到3月31日,住宅市场的可售量为90653套,环比增加532套。80至130平方米户型仍是成交热点,而50至80平方米户型本月可售量大幅增加。
在价格方面,本月均价为8326元/平方米,环比2月下降6.17%,同比去年下降10.16%。其中,市内六区成交均价环比略上涨1.39%,为15217元/平方米;环城四区环比下降13.22%,为8670元/平方米;远郊区县环比下降9.31%,为5789元/平方米;滨海新区环比下降4.36%,为8464元/平方米。
4月开盘量同比减两成
据搜房网数据监控中心截至3月22日的统计数据,4月份有29个项目预计开盘,同比下降26%。而且,其中有不少项目原本是计划在3月开盘,但最终推迟到4月的。
在区域分布上,市内六区计划开盘数为6个,环城四区为12个,远郊五县为4个,滨海新区为7个。其中,环城四区的预计开盘数占到总量的41.38%,以较大比例领跑天津楼市,包括西青区5个、东丽区4个、北辰区2个、津南区1个。这表明,未来环城四区将成为刚需市场的供应主力。
在4月计划上市的这29个楼盘中,只有东丽区的海航YOHO湾、北辰区的观筑、武清区的慧翔龙苑与国际城月伴湾、滨海新区的U公馆与滨海智谛山6个是纯新项目,其余如红城、宝利国际广场、津澜阙、金隅悦城、朗钜天域、中信珺台、天籁湾、天津碧桂园等都是老项目加推新品。
在产品类别上,只有海航YOHO湾是商业综合体项目,其余均为住宅产品。住宅中,既有津澜阙这样主打大户型的高层产品,也有松江城这样主打中小户型的项目;既有朗钜天域四期香堤意墅、中信珺台这样的别墅项目,也有金隅悦城这样的花园洋房项目。
优惠楼盘比例略有减少
据搜房网数据监控中心统计,从3月天津版“限购令”正式开始实施以来,开发商开始采取保守观望的态度,因此打折优惠楼盘的数量在4月有所减少。
从区域分布上,优惠楼盘比例最高的是滨海新区,所占比例为50.52%,环比微涨0.52%,表明仍面临着较大的销售压力;环城四区优惠楼盘比例为40.77%,微涨0.77%;市内六区优惠楼盘比例为50%,下降1.46%;远郊区县优惠楼盘比例为48.39%,大降11.16%。
值得注意的是,武清因距北京较近,吸引了很多来自北京的置业者,因此部分楼盘取消了之前的购房优惠。
在优惠金额上,据搜房数据监控中心统计,最高折扣为七八折,最大的现金优惠9万元。如天津倍儿幸福1万抵10万,保利香槟国际全款九七折,海尔风尚英伦最高优惠8个点,景瑞英郡午后英格兰全款九五折。值得注意的是,卓越浅水湾居然打出了开盘特价七八折,也一定程度上表明销售面临严峻压力。
开发商推盘计划开始顺延
业内人士总结,目前开发商大致可以分为两大类:一类是将开盘时间提前,力求冲一冲市场;另一类则是将开盘时间顺延,进行观望。一般情况下,第一类以老项目加推新品为主,第二类则以纯新盘为主。例如,京基嶺域、远洋风景、华润橡树湾等项目,均推迟了入市脚步。
中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉表示,实际上从3月初开始,天津市限购细则的影响便逐渐显现出来。3月25日,央行年内第三次动用准备金率工具,上调金融机构存款准备金率0.5个百分点,准备金率的持续上调、银行贷款利率增长加重了购房者的观望情绪。
此外,3月22日国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》的通知,明确此规定于5月1日正式施行,规定指出“商品房经营者在销售商品房时按照规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素,在销售过程中可自行降价、打折,但涨价须重新申报备案”。这一规定的出台,使得大量开发商的推盘计划顺延,3月份新增开盘量仅为11个,而且均为旧盘加推新品,造成了3月份新建商品住宅市场成交量大幅缩水。
“由此看出,市场供需双方观望情绪均较为浓重,预计4月市场会进入成交平稳期,成交量可能暂时不会有明显反弹。”钟文辉说。