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昨日,《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》(以下简称《办法》)经市政府常务会议审议通过予以发布,自2011年6月1日起实施。作为深圳新的一类保障性住房形式,安居型商品房没有资产审查门槛,10年后才能取得完全产权上市交易。专家表示,安居型商品房主要覆盖“夹心层”和人才,与覆盖低收入家庭的经济适用房不同,“安居型商品房针对的是那些既买不起商品房、又够不上经济适用房条件的人,所以对申请者没设资产门槛,使这一类型商品房具有普惠性质”。
建设方式 新供商品房用地30%以上建安居型商品房
安居型商品房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积、销售价格和转让年限,按照规定标准,主要采取市场化运作方式筹集、建设,面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。
根据《办法》,深圳市规划国土部门会同市住房保障部门,在住房建设规划年度实施计划中,对全市新供商品房用地和城市更新项目进行统筹,总量上配建不低于商品住房总建筑面积30%的安居型商品房,其中面向人才供应的安居型商品房建筑面积占安居型商品房总建筑面积的比例不低于60%。
而在建设、筹集方式方面,安居型商品房为“企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权建设;政府直接投资建设;企业利用自有建设用地在符合城市规划原则下建设;搭配建设,包括出让商品住宅建设用地、城市更新项目按照一定比例搭配建设两种方式”等四种方式,以及其他途径建设和筹集的住房。
在安居型商品房建设用地的地价方面,《办法》规定,城市更新项目搭配建设安居型商品房的,地价按照该项目住宅建筑面积应缴地价标准的50%计算,但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准计算的地价。而在市政府直接投资建设、建设单位利用自有建设用地建设安居型商品房的,地价则按照该宗地基准地价和市场评估地价两者的均值计算。建设单位已交纳的该宗建设用地地价款、征地管理费以及已支付的征地补偿费,应当予以扣除。
价格制定 “定房价、竞地价”和“定地价、竞房价”两种方式
此外,在安居型商品房建设用地的竞价方式中,房价则在土地出让中就被“限制”住。办法规定,安居型商品房建设用地可采用“定房价、竞地价”和“定地价、竞房价”两种方式。前者是根据已确定的安居型商品房最高销售价格,并综合考虑该宗地基准地价、市场评估地价,确定该宗地出让底价,出让底价不得低于该宗地基准地价和市场评估地价两者的均值。地价出价最高者为竞得人(中标人)。而后者则根据该宗地市场评估地价、基准地价等因素,确定该宗地价格,由此确定安居型商品房竞价的起始房价(标底)。出价低于起始价(标底)且出价最低的,为竞得人(中标人)。房价竞价结果为安居型商品房最高销售价格,报市发展改革部门备案。
除“定地价、竞房价”方式外,安居型商品房最高销售价格由市发展改革部门会同市住房保障部门、市规划国土部门综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价等因素,按不超过市场评估价70%的标准拟定,报市政府批准后公布执行。
申请主体 医保累计缴费5年以上无房本市户籍家庭
《办法》第二十二条规定购买安居型商品房应当以家庭为单位申请,申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人,并同时要符合:(一)申请人、共同申请人均具有本市户籍;(二)申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上,或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才的且参加医疗保险累计缴费3年以上;(三)申请人、共同申请人在深圳未享受过购房优惠政策,未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房;(四)申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。
此外,办法规定申请人如是符合前面规定条件的35岁以上单身居民可以以个人名义申请购买一居室安居型商品房。同时,办法规定,申请人、共同申请人曾经离婚的,离婚前其原配偶、未成年子女在深圳拥有自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有,且离婚时间距申请受理日不满5年的,不得申购安居型商品房。
申请流程 申请人数超过房源数时将排队、抽签或摇号
深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫参与了这一办法草案的起草。陈蔼贫表示,安居型商品房与覆盖低收入家庭的经济适用房有明显不同,主要覆盖的是社会的“夹心层”和人才,就是那些既买不起商品房、又够不上经济适用房条件的人,所以对安居型商品房的申请者没有设置资产门槛。
没有资产门槛是否会带来符合条件者较多的情况?对此陈蔼贫表示,很有可能,而一旦申请者人数超过房源数,就三种方式,排队、抽签或者摇号,“很难一下子解决那么多申请者的住房需求”。而在办法中也表示,公示无异议的申请者将按照轮候规则列入轮候册进行轮候,轮候信息应当公开。
“深圳此前有廉租房、公共租赁住房和经济适用住房三种保障性住房,现在有了安居型商品房覆盖‘夹心层’,其在一定程度上是有普惠性质的政策,和前三种保障性住房一起做到了覆盖各层次人群的住房需求。”陈蔼贫表示。
交易方式 购买10年才能取得完全产权
目前国家对保障性住房中的经济适用房,有5年内不许上市交易的规定,而在《办法》中,安居型商品房所有者在签订买卖合同10年后才能由其所有人根据政策规定申请取得完全产权。而这之前,其所有人如需要转让所购安居型商品房;或因银行实现抵押权而处置安居型商品房的;或因人民法院强制执行等原因需处置安居型商品房的;或户籍迁出本市以及其他规定情形,都应向深圳市住房保障部门申请政府回购该安居型商品房,并且,回购价在10年内都为原合同购房价。
而在责罚方面,《办法》规定,建设单位违反办法,擅自对外出售安居型商品房的,市房地产权登记机关不予办理房地产登记,市住房保障部门责令停止违法行为,并按擅自对外签订买卖合同的安居型商品房套数每套处10万元罚款。(记者/曲广宁)