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在一系列宏观调控政策的作用下,3月份全国房价涨势回落,房价驶入“慢车道”。业内人士表示,目前房地产市场已经进入由“量减”向“价跌”转变的关键时期,调控政策需要继续坚持,再次发力,以保证房价回到合理区间。
具体分析20个房价持平和下跌的城市不难发现,以北京、深圳等地为代表的城市,都是在“国八条”之后出台了严厉的调控政策,并且执行得力;而以合肥、成都、郑州等为代表的二线城市,则是比较早地实施了限购等政策。相比统计数据中部分三线城市环比涨幅依然超过0.5%,执行了调控政策的二线城市房价已经明显进入调整期。
对此,有专家提醒,价格回落有可能是结构性的变化而非趋势性的变化。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说:“限购政策抑制了中心城区的成交,市场陷入观望导致成交萎缩,而郊区房则趁势推盘,由于价格较低成交量放大,导致整体均价下滑。实际上,并没有出现实质性的降价,只是结构性降价。”
目前的房价走势依旧处于僵持状态,有几个方面值得特别注意,一是“结构性价格变化往往是房价将要发生实质性变化的前兆”,韩世同说。二是房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下,极有可能选择降价出货以回笼资金,从而为未来价格的进一步走低提供了条件。
北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示,目前房地产市场已经进入由“量减”向“价跌”转变的关键时期,“未来市场如何需要看调控政策的执行力度和落实情况,房地产调控已经到了逆水行舟的关键时间”。
严控下房企“创新”寻突围
“调控初见成效”,目前不少房地产开发商均表示对楼市调控效果认可。在近期各大上市房企公布的2010年年报中,房企多元化经营策略在提速。一方面是在国内融资渠道收紧的情况下,要加大融资力度;另一方面是,产品线也在逐步向二、三线城市以及商业地产和保障房领域推进。
随着国家货币政策逐渐收紧,银行信贷受到压缩,房地产基金作为房企融资渠道的重要性日益凸显。清科研究中心预计,2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。
在一线城市政策高压使楼市成交量急剧萎缩的同时,二、三线城市的房地产成交却处于稳步上升的态势。日前,中国房产信息集团联合中国房地产测评中心发布“一季度房企销售榜”指出,上榜企业在三四线城市布局的优化,以及在商业地产方面转型的成功,成为销售不错的主要原因之一。潘石屹说,目前很多开发商在调整战略,未来开发商竞逐的热点将是商业地产。
“房地产业依靠高杠杆、低利率的时代过去了,依靠房价持续上涨的盈利模式过去了,房地产商要学会在正常市场环境下生存。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮说。