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临平新盘连续的震撼定价,除了让附近的楼盘备感压力外,许多购房者更关心的是,这场价格战是否将蔓延到主城区?在眼下各种优惠打折活动已经泛滥的时候,主城区的价格是否将进一步下探?
杭州楼市优惠楼盘达70多个
其实主城区楼市价格战早已遍地打响。
据不完全统计,目前以“存就抵”、送车位、送家电、减总价、特价房等各种名义打折促销的楼盘早已达到七八十个,无论是在销售的老盘,还是新推的房源,几乎没有楼盘没有一定优惠的。但目前优惠幅度最大的楼盘之一,仍然是华元房产天鹅堡项目,其总价达到300万元的房源推出“存5万元最高可抵50万元”,总价优惠可达45万元。
而在杭州的众多居住板块中,下沙依然是打折、降价、促销最集中、幅度也最大的区域之一。继各种各样的“存3万元抵25万元”,9.4折优惠,“存2万元抵12万元”,车位“存1抵5”的活动之后,又有楼盘打出了8.8折左右的优惠。
最近名城湖左岸特别推出了“三重优惠升级版”活动,即日起至4月底到指定银行以个人名义存款5万元,即可在指定日购买名城湖左岸7号楼指定房源,享受三重优惠。第一重优惠是存5万元可抵10万元房款;第二重优惠是房屋总价满10万元,可再享受每满10万元减6000元的优惠;第三重优惠是根据客户购房首付金额的比例,可享受房屋首付金额部分的4%优惠。三重优惠算下来,最低可享受8.8折。以一套总价185万元的房子为例,享受第一重优惠后,总房款成了180万元;享受第二重优惠后,房款再减去108000元,成了1692000元;如果业主一次性付清房款,那么按照第三重优惠措施,还可再享受4%优惠,成了1624320元,相当于打了8.78折。而如果是按揭的话,相当于9折左右。
白马尊邸的商铺推出存10万元抵50万元,市中心一些品牌楼盘,也推出了总价不低的优惠,某楼盘预计均价5.5万元左右/平方米,据售楼处销售人员透露,即将推出存30万元抵50万元,总价立减20万元。一位不愿透露姓名的业内人士认为,虽然这个房源总价很高,20万元的优惠看上去幅度并不高,但对于该品牌房企而言,在市中心的新楼盘直接推出了这样的优惠,还是非常让人关注的。
从目前的情况看,优惠后房源的折扣率一般都在8.5折以上,目前未有更大的折扣出现。
降价源于区域和个盘情况
价格战是否将进一步升级,房价是否将进一步下跌?
某开发商认为,大幅降价可能与区域的竞争度和开发商的具体资金链紧密相关。房地产行业的黄金时代或许即将结束,这次没有人再怀疑政府的决心,更没有人敢赌这只是“一场虚惊”。
与此前任何一次调控不同,此次以深化“限购令”为核心的“新国八条”,彻底扑灭了开发商之前仅有的一丝乐观,悲观和极度悲观情绪在市场蔓延。新“国八条”后,限购被当作主要工具。政府完全了解限购副作用,仍将其全面推广,凸显出调控的强势与决心。
另一方面,信贷也被牢牢压住,除了提高二套房首付、三套房停贷以外,银行对开发商的开发贷也呈趋紧之势。提高准备金率、加息,再加上低迷的成交量,不少开发商的资金咽喉已经被扼住。
“现在已有好多开发商在借高利贷了。”杭州某开发商透露,有的公司资金链已经相当紧张,接下来打折促销,回笼资金的需求都将十分迫切。
供应量大价格难坚挺
一方面是成交的低迷,另一方面则是供应量的持续加大。
根据最近两年来的土地供应情况以及今年的新盘预告情况,今年杭州主城区新上市住宅面积可能达到900多万平方米,加上目前的存量住宅面积,如果再加上萧山、余杭的320多万平方米房源,新旧房源加在一起,今年供应量有望接近1000万平方米左右。一些业内人士坦言,虽然确切的供应量目前还很难预测,但今年的供应量很有可能是近几年最高的。
综观各种因素,今年调控、通胀等因素并存,形势趋于严峻。一方面受到2009年土地市场大年的影响以及2010年底存量的积累,供应量将会大增,从而带来竞争的加剧。另一方面,在调控不放松的前提下,需求虽然会受到通胀刺激,但也不会发生爆发性的增长。在这样的形势下,价格很难坚挺。
一些业内专家也认为,一方面短期内房地产调控政策不可能松懈;另一方面,虽然很多房产企业号称暂时不差钱,但多数房企难以承受半年卖不出房的压力。同时,市场在调整的时候有其规律,量变早于价变,成交量大跌后,价格必将下跌。“从目前的政策执行力度和市场变化情况来看,与其挨到下半年更加骑虎难下,还不如目前认清形势早点妥协,放下姿态。硬扛下去资金和销售的压力太大了。”某业内人士认为。
降价底线或为20%
虽然从面上的情况看,目前杭州楼市打折的情况有全面铺开之势,但业内人士预测真正猛烈的价格战或将在5月到来。现在许多楼盘已经渐渐放低姿态,新开盘普遍调低了开盘价格,幅度基本上在10%以上。而一些在售的老盘,也纷纷推出了折扣和优惠。不过,从整体看,目前市场仍在博弈阶段,期待中的大幅降价并未出现,但“一地鸡毛”的小折扣已经掀起楼市第一波优惠潮。不过大部分推出小幅优惠的开发商却坦言:“小折扣对于促销没有很大的作用,也没有购房者会因为这点优惠就下单了。”
对于很多意向购房者,只要目前的高房价适度回调,还是有不少刚性需求将释放出来,从目前看一些低价开盘的新盘销售情况异常火爆就可以看出,楼市不是没有需求,只是需要激发。而许多人的房价底线都是目前房价下降20%-30%左右。
双赢机构总经理章惠芳认为:“目前的折扣战更多地还是开发商在试水,利用存抵活动吸引客户,或者推出适当的优惠看看能否促进销售,而从目前的迹象看,5月份房交会前后,可能优惠活动将更为白热化。”
而浙江大学房地产投资研究所博士叶宏伟认为,价格的进一步下探不是没有可能,但预计降价底线最多仍将在20%左右。而5月份的房交会前后,被业内人士认为或许将是开盘打折的高峰期。上周一共10个楼盘开盘,其中8个周末开盘,掀起了今年第一波开盘潮,这些项目的成交也逐渐成为楼市的风向标。受这股开盘潮的影响,接下来的杭城也不寂寞,又将有多个楼盘预计推出新房源。 “如果行情持续低迷,不如早点开卖回笼资金。”某开发商表示。(记者余丽)