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2010年密集的调控政策撼动了整个中国楼市,就在一线城市于限购令中苦苦挣扎的时候,嗅觉敏锐的开发商们早已将目标对准二三线城市,烟台凭借优越的地理位置、强大的刚性需求和良好的发展前景成为“兵家必争之地”。万科、龙湖、越秀、恒大、华润、天房等一线品牌地产开发企业先后进驻烟台,将烟台带上了发展的快车道。
在刚结束的第24届齐鲁春季房地产展示交易会上,首次出现了烟台楼盘。历届展会都会吸引山东诸多城市的楼盘前来参展,而烟台楼盘组团参展尚属首次。天房·檀龙湾、凤凰山庄、桃源一品以及海阳的高景·中央海岸、龙口·南山黄金海岸等项目组团亮相,成为本次房交会上一道亮丽的风景。伴随这“五一”小长假的来临烟台的大规模的集中推盘将出现在5月份,5月预计将有24个盘开盘。市场的活跃也将为烟台楼市带来更多收益,烟台楼市将迎来红色五月。
二线受限三线见涨
从表面现象上很难看出调控对各个城市的不同影响。但是,从数据上看,以“限购”为核心的行政式调控政策,还是明显将二线城市与三线城市区隔开来。业内人士表示:“在青岛和济南,对开发商影响最大的政策还是限购。”青岛和济南,是山东省内仅有的两个出台限购政策的城市。“限购令”出台后,其楼市成交下滑的态势非常明显,成交量同比跌幅在20%~30%。
据了解,济南和青岛市内七区的多个项目都推迟了开盘时间。因为受成交下滑影响,青岛、济南两地的开发商与购房者都出现了观望情绪。“大家都想先等等,看看政策、市场到底怎么走。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者,“如果政策持续下去,济南、青岛楼市有可能在半年后达到最低点。”但是在这种情况下,山东省内的其他城市反而出现了小幅上涨。据烟台、潍坊等地本土开发商透露,销售基本没有受到影响,成交量还有一度上扬。业内人士分析,一方面这些城市不在限购范围内,另一方面在省内热点城市限购之后,购买力也出现了相应的转移,返乡置业的案例也逐渐增多。
城市快速扩展
以开发区为例。开发区一直以良好的工业基础和外来人口众多成为房地产行业关注的对象,但是其核心商圈德胜商圈距离开发区真正的核心工业区比较远,不少刚需购房者在选购房产时总是难以抉择,究竟是该在核心商业区置业,还是在离公司较近的开发区西部置业?随着金桥、中建、华润等地产大鳄纷纷在开发区西部拿地,这一问题已然化解。如果仅有金桥澎湖湾一家,那么该区域或许只能因为工业的繁荣、人口的密集,形成规模较小的生活商业区,但是随着中建悦海和园的开建以及华润在此拿地,业内人士预言:这里必将形成一个继开发区德胜后又一大型的综合商圈。
区域价值的提升让这里房产的未来得到了极大的保障。自住,有优美的海岸线、有绝佳的社区园林景观,有高品质住宅的一流享受。投资,富士康工业园区入口就在眼前,周边众多工业园区带来大量外地人口,将解除所有的后顾之忧。
一线房企带动楼市发展
在项目建设上,烟台本地房企相当多的楼盘还停留在“南北通透、红瓦黄墙或蓝瓦白墙”的初级设计思路上,项目之间的竞争主要集中在地段和价格上,产品的设计和品质没有显著提升。而地产大鳄们经历了多年市场的洗礼,树立了良好的品牌形象,在资金实力、产品设计和运作模式等方面有巨大竞争优势。一线地产品牌所带来的全新开发理念,特别是高水平的产品和物业管理,将使烟台楼市在等级、区域上不断细分。可以预见,未来的烟台楼市将从资源优势竞争逐步转为优势产品竞争。目前,万科、龙湖、华润、绿城、中铁等大型房企都已进军烟台。烟台极具代表性,即使在全国范围内的三线城市中,烟台的GDP、房地产投资额等各项数据都处于领先状态。据统计,3月份烟台的新开盘量已经超过青岛。2011年第一季度烟台楼市的成交量为3434套,其中3月份的成交量占比60.75%,楼市活跃度很高。而随着一线房企的项目正式开盘,烟台楼市的活跃将持续到5月,并呈递增趋势。搜房网数据监控中心数据显示,烟台历史上最大规模的集中推盘将出现在2011年5月,预计将有24个盘开盘。
预计未来2~3年内,随着“蓝色经济带”战略的推进以及一线房企的进驻,烟台的房地产市场无论在开发量还是在价格上,都将有一个很大的提升。烟台一位开发商告诉记者,近期销售很好,价格还有上涨的趋势,而他们正在酝酿每平方米提价200~500元,这一提价幅度约为10%。
青岛、潍坊等地也发现了类似的情况。3月份,青岛远郊五市的成交量占比继续提高,即墨、胶南、平度等地占青岛全市总成交的50%以上。随着成交的上涨,价格也出现了相应地上浮。“限购令出台后,由于远郊五市受影响较小,目前楼盘价格都有些上涨,特别是即墨,目前价格上涨幅度在10%~20%之间。”有开发商这样告诉记者,在他看来,今年的价格总体还要上涨。目前青岛市内七区的市场投放量并不大,且受限购影响,因此,五市的成交量增长比较明显,价格自然也就有所上浮。