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据介绍,朗琴园已制订了隔年分配公用部分经营盈利的方案,首批拟将2008年的小区广告费、停车费盈余共计58万元分红,业主大会讨论决定后即可执行。潘大妈说,平均每户每平方米分得2.23元,相当于今年能少交一个月的物业费。“缴费是义务,分红是权利,我们更有当家做主的感觉了。”
与此同时,一些物业公司公布的账单也显示,尽管缴费率不低,但现有物业费标准难以维持正常运转,“我们始终不敢涨价。一提涨价缴费率肯定下降。”对此,北京市住建委物业处人士表示,物业公司可找第三方进行评估,若评估的费用高于现行的物业费,可以向全体业主提出,由业主们表决决定。
专业化管理才能实现不动产的保值增值——
变革物业管理,支撑城市长远发展
对于部分物业公司的亏损经营状况,张农科认为,物业服务要做到“质价相符”。业主花钱多少就决定了所购买服务质量的高低,业主不能一方面要求很高的服务,另一方面又不愿意掏钱。以种种理由不交物业费的行为,看似有损物业公司利益,其实损害的是包括自己在内的全体业主的利益。“更重要的是,业主交物业费对自己的不动产来说既是消费更是投资,这一点并没有为大多数人所认识。”张农科强调。
但在很多人看来,不交物业费似乎是业主维权最主要也最有力的手段。张农科给出的办法是,成立业主大会才能维权。“业主大会是业主在小区内进行管理的有效而惟一的载体。例如,单个业主如果发现物业公司账单有问题,按规定可以提出质询,但如果涉及审计,则需要业主共同决定或业委会提出要求。”张农科说。
据了解,北京市多部门正在联手研究推动全市小区设立业主大会,并拟进行业主大会升格为完全民事能力主体的探索。这样,如果发生纠纷,业主大会就可作为原告起诉业主、物业公司等,还可以直接收取公共部位的权益,将目前只能登记在开发商名下的小区公共部位产权,直接登记到业主大会名下。同时,也将每栋房屋的维护、保养职责赋予业主大会。
“建造一栋房屋一般只需一两年、两三年,使用一栋房子则将持续几十年、上百年,管理比建造重要得多!”张农科说,以1995年北京出台《北京市居住小区物业管理办法》为标志,物业管理这一现代房屋管理模式在北京落地,截至2010年,北京拥有3074家物业服务企业。“但是,人们往往认为物业管理就是看门、打扫卫生,忽视了房屋管理这一核心职责。其实,专业化管理才能实现不动产的保值、增值,也才能支撑城市长远发展。”张农科指出。
针对物业管理中的深层次矛盾和问题,北京市征求各方专家和业主、物业企业代表上千人意见,制订了新的《北京市物业管理办法》,并制定30多个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本。去年10月以来,北京市物业管理领域已经有了一系列变化。例如,要求建设单位承担前期物业服务责任,倒逼开发商主动申请成立业主大会;重大事项表决可“化整为零”,业主可以幢、单元、楼层等为单位,共同决定本单位范围内物业管理事项;业主可自管物业,共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人……在北京,还有一个业主公共决策平台,小区业主决定共同事项时,可以不用现场开会、书面征集意见,只需持与房屋对应的一卡通,上网或打电话,就能完成投票,“表达意愿更加容易”。
“我今年的物业费降了100元,据说与物业公司的经营收益有关。”业主田小姐说。她同时提出,业主对小区停车位的施划与管理有不少意见,对卫生状况、安全状况也不满意,但都迟迟得不到物业公司的答复,更没看到改进的举措。“我们不仅仅关心钱的收支,更希望有关部门切实通过监管,促进物业公司提高经营管理水平,用市场机制淘汰没能力的企业,让具有现代管理理念的物业企业做大做强,管理更多的小区,让我们的房子在管理中保值增值。”田小姐的话代表了不少业主的心声。
“关于物业管理,要做的工作很多,很多理念上的误区也待廓清。”张农科认为,中国的大城市正在进入管理主导期,围绕着物业管理过程中涌现出来的矛盾和问题,需要不断提高城市管理者的责任意识和业主的自治意识。