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为期5天的以“和谐天津·和谐家园”为主题的春季房交会在天津梅江会展中心圆满落幕。
据统计数据显示,房交会5天累计成交各类房屋1151套、93800平方米。其中,新建商品住宅成交604套、55794平方米、均价9537元/平方米;与去年秋季交易会相比下降8.1%。本次房交会在展示目前天津房地产开发全面面貌的同时,也为调控背景下未来楼市的走势提供了一个审视的机会。
调控阴影下保障房成亮点
本届房交会共有93个商品房项目参展,参展项目之多达到了近五年最高,上市销售面积820.74万平方米,比上届增长了12.13%。从几大居住区域(中心城区、滨海新区、环城四区及其他区县)的房源情况看,环城四区展区参展企业最多、项目最多,共有17家企业推出30个项目,共计625.31万平方米。
本届房交会共推出1.5万元以下可售商品住房项目33个,占可售项目面积的86.74%;均价在1.5万元/平方米—2.5万元/平方米的商品住房项目共13个,占可售项目面积的11.58%;2.5万元/平方米以上的商品住房项目3个,占可售项目面积的1.68%。
显然,目前市场在调控背景下极力地在供给方面希望满足更广泛人群的需求,但从房交会的反应来看,市场观望的情绪还是比较强烈。
据调查,约有一半受访者表示到房交会主要是了解楼市行情,并没有实际的买房计划,表达强烈买房意愿的大多数是刚需客户,特别是购置婚房的准新人或期待在津安家的外地人。而在针对“您会在上半年出手买房吗?”,有46.9%的参与者选择不会,“我是改善型需求,价格不合适,打算再等等。”给出肯定答案的只有14.6%,他们表示自己是刚性或强烈改善性需求,不买不行。
同时,由于商品房的价格和后续市场走势仍不明朗,许多购房者将眼光投向了二手房市场。在本次房交会上,二手住宅以其明显的区位优势受到广大购房群众的普遍关注,参展房屋1.96万套,面积达161.2万平方米,其中90平方米以下中小户型1.34万套,占二手房参展总量的68%。据业内人士介绍,现在市场上出售的二手房多是改善现有住房条件的业主替换下来的次新房。这些次新房较以前意义上的二手房来说,房龄多为十年以内、户型相对新颖、功能较为齐全,受到购房者的青睐。而在户型方面,目前绝大多数二手房房源面积适中,总房款相对较低是决定因素。众所周知,在相同地段、相同条件下,与新建商品房相比,二手房价格相对较低。
此外,为方便中低收入家庭选房,本届房交会对购房群众最为关注的保障房项目,设立了集中展示区,共有参展企业3家,参展项目5个,参展面积129.01万平方米。与2010年秋季房交会相比,保障房的面积增加了40.08%。5个项目分别为天津住宅集团华城佳苑项目、华城秋苑项目、华城景苑项目、天津渤海天易置业公司渤海天易园项目以及万科新里程项目。
商品房新盘抢跑楼市
本次房交会的另一大亮点是商品房市场中众多纯新盘,海航中国集、宝安江南城、融创王府一号、津南新城、融创君澜、恒大山水城、融创中央学府、宏昇家园、滨海渤龙湖等项目一起新鲜亮相房交会。
其实,自今年春节过后,天津楼市一直在消化今年第三轮调控的影响,成交量连番下滑,购房人以及推盘开发商的观望态势浓重。而从4月开始,不少房企的纯新盘项目都“蠢蠢欲动”,准备近期入市。
业内专家认为,开发商等待调控政策放开的希望越来越渺茫,加之信贷全面收紧对资金链造成巨大压力,众多潜在供应终将在今年接下来一段时间陆续入市,下半年将形成集中推盘高潮。同时,许多房企开盘的战略正在悄然发生变化。万科、富力等众多著名房企逐渐开始多频率,小幅度推盘。市场数据也显示,这种“少量多次”的推盘策略,已经取得了不错的效果。在目前特定的限购市场环境下,“加快销售,现金为王”,成为市场环境下最为稳妥的应对之策。
同时,目前正在销售的项目中,越来越多的楼盘也开始尝试优惠等手段进行促销。保利上河雅颂在售的33层到顶高层,现阶段购房全款9.7折优惠,贷款9.9折优惠,房交会期间额外多享有0.5个点优惠。星耀五洲的瞰湖楼王欧亚10号楼首付15万元起,一万抵五万活动也在房交会上启动。
富力地产天津公司在房交会期间推出“契税、公共维修基金”优惠活动,对其四个热销项目全部进行促销,并推出购房大礼的重磅优惠政策,即只要购房就减免购房契税3%,购房即减免公共维修基金1%。
可以预测的是,随着年度业绩完成压力的加大,今后将有越来越多的企业加入到快速销售的阵营中。目前从市场的表现以及政策环境来看,推迟开盘并不见得是好事,随着保障房开发量的增加,推迟开盘会遇到踏空的危险。理性的开发商应该是根据市场和政策的变化,及时调整销售产品价格和销售节奏,以“小步快跑”的方式来推动今年的销售。