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一边是规模庞大的保障房建设需求,一边是大量的民间资本,两者的“对接”是政策鼓励之事。但实际上,由于盈利预期不确定等因素,涉足保障房领域的民资很少。如何解决保障房尤其是公租房的融资问题,引导民间投资进入该领域,成为不少地方政府的“心病”。
“我们测算过,公租房基金保守估计年收益率在5%~12%之间,但要进一步吸引资金进入保障房领域,还需配套政策支持。”作为正努力成为国内第一只以民间资本投资为主的保障房建投基金,其负责人李晓东表示,保障房建设对社会资本的吸引力关键在政策保障和措施细化。
民资“雷声大、雨点小”
根据计划,2011年,我国要开工建设1000万套保障房,比去年实际开工的590万套大幅增加了69%。在各类保障房中,公共租赁房将成为建设重点。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说,相比而言,公租房由于资金沉淀量大、回收周期较长,由财政资金包揽或靠行政指令摊派是无法持续的。
在政策层面,从中央到地方,均在落实拓宽民间资本发展的政策中,将建设投资保障房列为对民间资本的一个鼓励方向。不过,目前民资对保障房的积极性与期待还有较大差距。“真正和我们接触的市场化企业还比较少,积极性并不高。”上海市一中心城区房管局局长说,目前社会企业对保障房尤其是公租房是观望的多、动手的少。
缘何“剃头挑子一头热”?
对项目盈利的不确定性是导致企业对保障房兴趣不大的主因。一个在业内广为人知的案例是,万科在广州的首个企业主导的公租房项目万汇楼,运营3年至今依然未找到合理的盈利模式。
万科在该项目的总投资为4624万元,即使除去其中1500万元是万科的“企业公民社会责任”的专项费用,按照每月项目租金收入扣除管理运营费用后的利润5万余元计算,万科在该项目上的投资需要57年才可以收回。
上海一家房地产企业负责人王颖表示,业内大多认为投资保障房收益率不高。以公租房为例,若按照市场租金7~8折计算,可能只能获得5%左右收益率。
“类似公租房、廉租房这样的项目,对于房企来说就是纯粹的‘赔本赚吆喝’。”一位房地产分析师直言,“部分房产商想要进入保障房领域,可能是希望通过这一渠道与政府保持一种较好关系,有利于长期发展。”
此外,政策的不明朗也增加了企业对保障房的顾虑。有房企人士说,现在公租房的优惠政策、土地出让条款等都还没有全国性的统一标准,“这样使收益率有很大的不确定性。”另有一些人士还担心,地方政府会不会将公租房的投资建设、运营管理都“撂”给企业,让企业背上沉重的包袱。
不过,另有专家还指出:房地产业习惯了商品住宅开发的丰厚利润,对保障房投资建设短期内兴趣不大。但随着保障房蛋糕的越做越大,这将是无法忽视的市场,“企业应认清大势”。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰的研究团队以上海为样本,通过合理设定投资成本、起始租金、租金增长速度以及租期等变量进行测算发现,即使在较苛刻的条件下,只要租金年均增长速度达到5.7%,投资的内部收益率可以达到5.995%;如果年租金增长率允许达到7.1%,投资回报率也可以有7.1%。
多位业内人士认为,要进一步鼓励民资进入保障房投资建设领域,还需要更多的配套政策支持:一是财税政策支持,可以给予税收优惠或减免;二是金融政策支持,给予企业政策性长期贷款和一定的财政贴息,并允许银行、信托、保险等理财产品投资于公租房基金;三是土地政策支持,政府可给予一定幅度的土地出让价格优惠,同时允许适当提高容积率。“目前很多房地产的政策是面向商品房的,保障房政策还没有形成系统。要吸引更多民资进入,就需要有更多政策到位。”上海某中心城区房管局局长分析说。