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“业主欠费——服务缩水——更多业主欠费——物业难以为继”,不少老旧居民小区的物管服务都陷入了这样的恶性循环。“水土不服”的物管公司若想走出这个“怪圈”,或许可以尝试逐年逐步地对老小区基础设施实施改造。
王旗营小区停车位、小区绿化等公共配套设施“先天不足”,居民们将不满归咎于物业,并不缴或少缴物业费。物业公司为了控制成本,提供的服务就缩了水,老小区物业管理因此陷入恶性循环的“怪圈”。
先天不足 后天难补给
王旗营小区是昆明较早的小区之一,和其他老小区一样面临着公共配套设施“先天不足”的问题,如设计建设标准较低,配套设施不健全,物业服务用房、社区用房不达标,不具备实施市场化、专业化物业服务条件等。
居住在王旗营小区的小王说,他大学毕业后就租住在这里,前后丢失了3辆电动车,于是小王决定拒缴物管费,“我也不想当‘钉子户’,可是小区停车难、绿地少、没有健身场所、卫生环境差,安全问题更是让人忧心。”在小王看来,既然“管家”不能将这些问题解决好,他凭什么要缴物管费。
面对居民的不满,物管也是一肚子苦水。“如今新建的小区普遍都有绿化带、停车位等配套设施,但王旗营小区公共配套设施‘先天不足’。”负责王旗营小区物管的昆明邦瑞物业管理有限公司主任甘树学说,就拿小区停车位来讲,这些小区当初建设时,根本没有谁会料想到如今会有那么多私家车,会出现停车难的问题,因此也就没有留下多余的空间。“对这些硬件设施进行改造,少则需要几十万资金,多则需要上百万甚至更多,仅靠我们物管的力量,是无法承受的。”甘树学直言不讳。
物管费十年没涨过
没有统一的制服、没有工作牌,第一眼看见甘树学,很难相信他就是物管公司主任。“王旗营小区的物管费应该是全市最低的,2001年,物管费改为按面积收取,定价为每月每平方米0.17元,至此,从未上调过价格。就是这点钱还经常收不齐。”甘树学的语气中透出一丝无奈。
随着物价上涨、成本上升,物管公司感到压力越来越大,最后不得不选择“减员瘦身”。“以前有80多个员工,现在只剩下不到50人,不少陪伴公司成长的老员工都下岗了,我都觉得心酸。”甘树学说。王旗营小区巡逻保安也是一支“大叔队伍”,保安的月薪一般在1700元左右,而王旗营小区的物管月薪仅1000元左右,所以只有四五十岁的人愿意干。
目前,王旗营小区有3949户居民,每年大约能收取物管费40万元,小区有保安人员33名、保洁人员8名,除去员工工资和绿化维护、房屋维修等开支,物管公司所剩无几。“巧妇难为无米之炊”,甘树学坦言,物业服务出现“缩水”现象也是无奈之举。
逐步改造让物管走出“怪圈”
物业服务无法让居民满意,使得物业费收缴率低;而物业费收缴率低,又导致物业服务“缩水”。这样一个恶性循环的“怪圈”,不仅在王旗营小区才有,它困扰着许多物业公司。那么,老小区的物业管理究竟该如何走出这个“怪圈”呢?
一家物业服务公司的负责人认为,老小区物业费收缴率低的根源在于其硬件设施不足,物业服务无法达到居民要求。因此,作为城市的管理者,应该拥有城市经营的概念,逐年逐步地、有计划地对老小区中的基础设施实施改造,为小区实施物业管理创造良好的基础条件。“改造过程中,可以尝试邀请居民参与设计、参与投资、参与建设,增加居民对小区环境维护的责任感,使居民感受到小区物业管理的重要性,改变‘小区管不管无所谓’的观念。”该物业公司负责人说。