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调控的两个走向
同日成交的另外两宗地块都位于北京丰台区。其中,丰台区长辛店新区(生活区)二期9-4、10-1地块居住项目的体量最大,规划建筑面积达16.4171万平方米,招标底价为8.21亿元,共有4家开发商参与投标,被广东珠江投资股份有限公司和北京珠光房地产开发有限公司联合体以10.05亿元的最高报价拿下。
按照招标文件,该地块需配建6.57万平方米的限价商品房,销售限价为7000元/平方米,折合商品房部分的楼面价约7500元/平方米。该区域二手房均价在1.7万~1.9万元/平方米。
成寿寺住宅项目的规划建筑面积为8763平方米,招标底价为1.08亿元。在参与报价的4家房企中,有两家的报价超过底价,最终被北京房地置业发展有限公司以1.32亿元的最高报价摘得,折合楼面地价1.5万元/平方米。该区域二手房均价为2.4万~2.6万元/平方米。
张月认为,此次成交的3块居住用地的地理位置都不错,但由于单块地体量较小以及配建限价房的比例稍高,影响了3块地的成交价格,溢价率最高为22%,最低仅为8%,接近底价成交。“目前,开发商对住宅用地的需求仍客观存在,但优质地块较少。”
据北京市土地整理储备中心数据,今年1~4月,北京共成交60块土地、土地出让金规模为223亿元,比去年同期分别减少21%、55%。1~4月成交的10块居住用地,平均楼面地价约为4384元/平方米,比2010年7337元/平方米的平均楼面地价低了约40%。
“北京今年的住宅用地出让‘量价齐跌’,深度调控对于土地市场的影响已比较明显,预计住宅用地的土地出让金今年不会突破千亿元。”张月说。
邹晓云表示,在当前房地产调控形势下,许多开发商对未来走向不是特别看好。目前中央对调控、限购政策的落实加强了监管,开发商担心正在盖的房子以后不好卖,如果再买地的话,又怕砸在手里,“所以现在拿地很谨慎,市场竞争少,地价相对较低”。
目前,预售房屋销量下降、手头资金吃紧、银行信贷收紧,再加上预售资金监管等政策的实施,开发商的日子并不好过。
邹晓云认为,今后,如果地方政府对调控、限购政策执行到位,结果就会向好的方向发展,即地价、房价平稳,甚至稳中有降。“相反,如果地方政府继续依赖土地财政,想办法变通,调控政策就打了折扣,地价、房价也会出现波动,甚至像前几次调控一样出现反复。”