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孟先生今年25岁,目前和父母一起居住,年收入72000元左右;母53岁,年收入100000元左右,距离退休还有2年时间;父52岁,年收入35000元左右,距离退休还有8年时间。家庭每个月生活费大概在1500-2000元左右,油费800元/月左右,其它零花费用大概500元/月。目前家庭现金流在30万元左右,其中具体配置是保本基金6万元,银行中期理财产品10万元,短期理财产品10万,股市4万元。家庭共有3处房产,第一套在河北区面积56平方米,目前租金1500元/月,房龄超过30年。第二套位于南开区面积133平方米,现三人居住于此,贷款购买,享受首套优惠,采用等额本息目前每月还贷1563元,还款期至2018年,目前还剩房贷12万元左右。第三套位于河北区面积135平方米,未来用于小孟的婚房,贷款购买,公积金贷款方式,目前还剩房贷24万元左右,目前出租每月2900元,房龄2年。还有在购房时找亲戚借的30万元无息借款。此外,还有一辆价值8万左右的车。小孟名下有份附加意外和大病的万能险,母亲名下有份意外身故的万能险,还有就是父母的社会医疗和养老保险。
问题:随着楼市调控的力度逐渐加大,母亲预计到未来楼市价格将会受到影响,并且此趋势将会传递到二手房市场。考虑到第一套56平方米旧宅的房龄已经达到30年,而且4楼无电梯,现准备将其以60万元左右出售。而小孟认为目前旧宅的租金恰好可以支付第二套房贷金额,而且当前负利率明显,虽然老房保值功能渐弱,但贬值速度低于负利率增长,因此应继续出租。
出售中国银行天津分行财富管理中心资深理财专家褚文静
分析孟先生家庭的资产结构,孟先生家庭总资产现值大约为420万元(房产以每平方米12000元计),总负债66万元,资产负债率为15.7%,且有两套房产的租金收入,负债水平不高,财务较为稳健。但孟先生家庭资产中的固定资产占比为87%,流动资产占比仅为13%,偏重稳定,流动性不足。而投资资产只有股票,风险过于集中,遇到系统性风险时会有较大的波动。
孟先生家虽然目前财务状况良好,但父母的养老储备不足,应加大养老储备的投入。考虑孟先生已到结婚年龄,虽然住房问题已解决,但仍应计划结婚费用的支出以及后续的储备问题。
解决以上财务问题的重点,同时也是全家人分歧较大的是老宅是否出售。其实房子是出售还是出租,应该综合考虑房子的情况、政策的倾向、家庭财务状况,以及投资收益等等方面。
首先房龄已有30年,我国的70年产权政策使得房子的未来归属,以及多套房产的保有税的陆续出台都对房子的去留产生影响。其次我们算一算此房的投资收益,房产现值为60万元左右,每月的房租收入为1500元,年收入18000元投资回报率为18000/600000=3%,小于银行一年定存利率3.25%,收益并不高。再来看看政策问题,房产政策的确会影响房价的走势,但如果房价合理,符合中国经济的增长应该是关键。但随着中国经济的增长,中国人“家”观念的逐渐淡化,会慢慢吻和国民收入的成长。房子的投资回报会相对平稳,所以我个人不建议多存房,况且抗通胀的投资品种很多,比如最简单的银行理财产品,保本固定的产品收益率也会在5%上下,如果我们做一些投资组合的话,我想收益会较为满意。加之目前孟先生家负债66万元,且有30万元是亲戚无息借款,而孟先生家的现金流较为短缺,所以可以考虑先出售此房,用房款可一部分用于还款(亲属的30万元外债),一部分规划投资改善生活,为孟先生父母的养老做好准备。
孟先生的父母都快退休,但随着年龄的增长,看病以及养老的生活成本却会逐年上升,以正常寿命计算,人退休后至少还会有20-30年的时间,假设每年的生活成本支出在3万元左右,就需要60-90万元的养老支出准备。剔出固定养老金发放,至少会有30-50万元的缺口,所以应尽早做好规划。
出售房屋后的具体资产配置:
初始资金:60+30-30=60万元
品种金额占比年收益率
银行存款10万元17% 3%
保本理财20万元33% 5%
平衡型基金20万元33% 10%
债券型基金10万元17% 7%
合计60万元100% 6.6%
备注:银行存款的变现能力最强,以便应付日常的非计划支出以及准备孟先生的结婚以及购车等费用支出,可以考虑做一些短期银行理财产品,收益在4%左右。