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随着房地产调控的步步紧逼,银行利率、存款准备金率的密集上调,银行信贷门槛高筑,“不差钱”的房企开始感到手紧啦,海外融资也不再是房企自救的救生圈,卖股、卖地、卖项目……开发商开始割肉求生。即便如此,依旧难解房地产企业的巨额资金饥渴。有专家预计,未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象。
开发商资金链亮红灯
有地产研究人员表示,房地产企业筹措资金方式为,银行信贷→降价促销→出售资本,可见,股权等资本转让足以反映开发商资金链趋紧的态势。
纵观全国,在A股市场上过半的上市房企公布了2010年年报,其中52家房地产企业2010年年末现金流净额达到625.99亿元,较上一年同期下跌超过855亿元。
Wind统计显示,2011年1月至5月末,国内房地产行业收购兼并金额已达193亿元,超过2010年全年150亿元的总量。有研究分析人士认为,目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速,企业融资环境明显趋紧,今年二季度房企资金可能进入预警区间,达到与2008年类似的紧张状态。
天津市某开发商指出:“市场观望情绪浓重,看的多、买的少是绝大部分楼盘的真实写照,在急需资金回笼的情况下,靠打折促销的‘暗降价’来博销量已成必然。”针对楼市持币待购的购房者们,对目前稳定的房价高呼“还不降”的现象,该开发商笑答:“我们降了,只是降得很含蓄。”
有中投观点指出,房价下降预期已深入人心,而这将推迟购房者的购房计划,成交量将应声而落,相应的,开发商为维持资金流动性,以降价、优惠等方式促销,以刺激市场购房需求,而这正达到抑制房价过快上涨的目的。
开发商不可言说的“降价”
从去年的“国十条”到今年的“国八条”,再到空前大范围的严厉限购,越收越紧的房地产调控政策影响下,部分楼市购买需求被限制、楼市成交量整体下滑已是一个不争的事实。目前,房价表面依旧坚挺,越来越多的楼盘宁愿选择用打折促销的手段拉低成交价格,也不愿用直接降价的方式来吸引消费市场,甚至个别开发商打折促销也都遮遮掩掩,“死扛房价”的背后,究竟掩藏着什么?
成交量的锐减,意味着房地产企业资金流动性遭遇尴尬,而巨大的资金量是房地产企业赖以生存的原动力,对于开发商来说,最怕的就是被认定资金链出现问题。有业内人士表示,楼盘的一次大力度的打折行为,都会被外界解读为资金链出现问题,这就是许多房地产开发商、尤其是上市房企不愿轻言降价的原因。一旦被怀疑,澄清很难,这些负面资讯将影响到之后的资金运作。
天津市和平区某楼盘销售经理李先生表示:“减价会产生连锁反应,如已购业主的不满、同区域内在售楼盘售价的失衡,以及对自身楼盘后期加推的定价影响等。”他解释说,现在降价买的人会很开心,但是前期以较高价格购房的业主会觉得自己买的房子贬值了,从而造成心里不平衡。其次,在行业间,虽然各家楼盘相互竞争,但是也存在着相互依存的关系,所以定价还要考量整体大环境的价格。
此外,对于自身项目来说,很多盘都分成若干期推出,如果其中一期价格下调过大,会造成对下一期房源销售的制约,购房者会与前一个楼盘相比较,进而觉得楼盘价格“水分”太大,不利于之后销售。
2011年房地产公司公告融资大事记
1月5日
中粮地产公告称,截至2010年年末,公司已出售持有的招商证券1651.42万股,产生税后利润约2.23亿元。
3月5日
北京城建(600266.SH)宣布拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权。
3月29日
中粮地产(000031.SZ)发布公告,为补充流动资金,公司根据2010年第二次临时股东大会决议,已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股,尚余8554.17万股。
5月16日
恒大地产(03333.HK)发布公告,华人置业以5亿美元(约38.75亿港元)入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益,恒大则拥有另外的51%股权,出让项目面积约134万平方米。