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“拔高”带来的问题
1.周边住户担心视野受影响
记者了解到,不少市民对周边楼宇“拔高”多数的担忧是怕影响自家采光和景观等。位于珠江公园附近的L2地块“拔高”到198米后,周边业主论坛对此都有所关注。
在凯旋新世界[最新消息价格户型点评]业主论坛上,曾有业主担忧L2地块“拔高”后,自己的小区就无法看到中轴线上的两个塔,会严重影响凯旋新世界小区景观。该业主在L2地块公示期,曾在业主论坛上呼吁:“请大家协商,是否应该由开发商出面交涉,保护我们的楼盘不要因为景观变差而价值缩水。”另外,隽峰苑论坛也有业主担忧,该地块拔高后,估计从富力公园28[最新消息价格户型点评]起到誉峰,这一带的楼盘就看不到电视塔了。
此外,亚运城已购房业主,也有担忧D地块拔高后影响到运动员村的采光。对此,亚运城开发商负责人称,规划部门在批复楼盘“拔高”申请时,采光影响等肯定是必要的考量条件,不可能会有住户采光受影响还批准拔高。华南理工大学建筑学院副院长赵红红认为,“拔高”如果总建筑面积不变,要说对周边的影响,就要看日照间距等指标是否有变化,这需要对具体个案进行专业的测算。
2.可能推高周边一手房价
据了解,“拔高”楼层的地块不少都顶着昔日地王的“桂冠”。市民陈小姐认为,这些地块在卖地时因为卖出高价,就抬高了周边的一手房价。但最终这些地块都可以凭借改规划“拔高”再卖高价支撑拿地时的天价成本,有点不太公平。
有业内人士指出,开发商频频申请改规划背后,一方面是通过规划调整改善地块质量,借以提升项目售价;另一方面也是借此带动旗下同区域项目楼价上涨,先高价拿地抬高房价,再想办法改规划提高利润。在珠江新城[最新消息价格户型点评]最后住宅地王以楼面地价达到15324元/平方米卖出时,就有不少业界人士认为,这是拿地开发商为支撑在周边的旗下在售楼盘,而强撑出的“地王价”。由于该地块高度等各方面都没太大优势,地块又偏小不利于多做园林等,这一地价在当时被认为偏高。但随后,该地块提出修改规划拔高,将小区拔高,不仅每层层高拔高,还空出地块建园林绿化,摆脱原先可能变成单体楼的命运。这个楼盘的价格上去了,将带动周边一手楼未来定价。
亚运城一名业主也在论坛中表示,自己购买了拔高地块旁边的运动员村。他认为,“拔高”是开发商在楼市不景气房价涨不了的情况下,变法涨楼价。对此,亚运城项目开发商负责人表示,房价是要随行就市的,要看房屋推出时市场情况定价,与“拔高”没有直接必然联系。但也有业界人士认为,在同等市场条件下,楼体“拔高”后小区环境变好肯定利好销售。
3.可能带来上学难出行难
一些业内的人士认为,一个城市的某个区域总体规划在卖地之前就已经确定,包括该区域将来有多少人口,需要配套多少道路资源、公共交通资源以及学校资源,但是楼盘随意地拔高打破了原来的总体规划,如果楼盘的容积率提高,意味着该楼盘入住的人口将增加,规划的学位、公共交通资源、日常生活商业配套将带来很大的压力,通俗地说,就是小孩上学可能遭遇学位短缺,出行遭遇公交车不够,公共健身设施不够等情况。如果容积率总体不变,公共配套方面影响相对较少一些,但是,容积率不变的拔高,楼盘会变身高档住宅,家庭拥有的小汽车会增加,停车难,区域内交通拥堵的几率会增加。
4.消防存隐患公摊面积或略增
据了解,目前国内将超过100米的建筑定义为超高层。广州市已批复的“拔高”项目,不少都超过了100米。广州市测绘方面专家人士称,一般情况下,楼层越高、楼层结构越复杂,公摊比例也就越高。
相对高层住宅而言,超高层住宅设计复杂,设计、工程顾问及监理费用可能增加;超高层建筑中每隔一定距离须加设避难层,以可使用面积计,成本会较高。按照规定,超高层与普通高层相比,公摊较高,消防楼梯增加,每50米设置避难层,实用率多在七成左右。
一般在建筑高度超过100米的高层建筑,会设避难层供安全逃生。目前最高的消防云梯只能达20层左右,在这个高度以上发生火灾,避难层是减少人员伤亡最有效的方式。但避难层在目前广州很多高层写字楼上都有,在高层住宅却很少看到。目前广州市超高层住宅中,仅有楼高52层凯旋会,在35层设有避难层。
追问“拔高”风
可以随意申请“拔高”吗
业内人士:土地出让后“拔高”有违城市规划的严肃性
近期由于“拔高”成为热门话题,受访的房地产业界人士和专家等都表示对该问题有所关注,但认为只要不涉及容积率变化,不增加建筑面积地进行“拔高”,其实也是件好事。
家和集团副总裁张建勋认为,“拔高”有利于集约用地,在土地资源越来越紧张的现在,将楼长高可少用点土地。广州市政协委员、新城市投资控股集团董事长曹志伟表示,在容积率不变情况下拔高,居住环境改善了,公共空间多了。比如,原先是3栋楼的,现在垒成2栋楼建设,可以省出地块面积做绿化等其他用途,也可以将天空露出来;比如,首层架空做6~10米,走在地上视野开阔了。他认为,按照新的时代需要,楼不要全集中在一起建,密度不要那么高,应该拔高。
也有业界人士认为,如果政府认为城市建筑有必要往高处走,应在土地出让时就规定好,而不是在卖地后再允许开发商进行修改。这样,对于本身很严肃的城市规划本身而言,是不利的。
“拔高”需要补地价吗
国土房管局:暂未接到相关通知
业界人士认为,如果“拔高”后建筑面积有所增加,必须要进行地价的补缴,有关部门要将相关的信息透明化。据广州市国土房管局有关人士透露,目前暂未接到规划部门由于“拔高”规划调整而需要开发商补缴地价的通知个案。
应否征求拿地竞争者意见
北京一地块因竞争者不同意而中止“拔高”
广州维森置业房地产有限公司总经理张维伦认为,允许开发商拿地后改规划“拔高”,唯一明确的利益受损方就是当初同场竞争拿地的开发商。因为在竞买的时候,大家都是按照当时的建筑高度等规划条件考量成本利润的,但拿地后同一地块的建设条件却发生了变化。
据了解,北京广渠路15号“地王”也曾经向北京市规划局申请,在建筑规模不变的前提下,将广渠路15号地中的A4—1地块建筑高度由60米调整为80米,A4—10地块建筑控制高度由80米调整为100米。最终,由于参加该地块竞拍的12个竞买人中,有3个竞买人对此持有异议,因此北京市规划委决定终止改规划的法定程序。
目前,广州市楼盘“拔高”规划调整有进行公示,征求市民意见,但并未征求同场竞买开发商的意见。
然而,也有质疑人士认为,规划公示征求市民意见时太过专业,而且不少市民其实并不知道就已经过了公示期。那么,是否在规划公示后,如果没有太大的反对意见,规划部门就会直接批准“拔高”呢?据已“拔高”的珠江新城L2地块设计师盛宇宏介绍,该地块规划修改申请“拔高”请求递交并公示后,政府部门召开了多次的专家听证会,最终才获准。
而广州市政协委员、新城市投资控股集团董事长曹志伟认为,“只要大家都可以修改,就不存在公不公平的问题,不要有的可以改有的又不可以改,那才不公平”。
专家观点
华南理工大学建筑学院副院长赵红红:拔高要平衡各方利益
华南理工大学建筑学院副院长赵红红称,城市发展是千变万化的,发展过程中会遇到规划跟不上变化的情况。规划也不是说就一成不变,可以变,但保证程序合法。城市公示后要进行量化指标的分析,在重点地区要进行严格控制,在一般地区也要分析评价“拔高”后对人口、交通等会产生怎样的影响,对周边景观的影响又是多少,不能简单化地说行或者是不行。 城市空间的发展要平衡三大利益:政府利益、大众利益和利益集团(即开发商、企业等)的利益。在香港,要进行规划调整,必须是征求周边所有市民的意见,如果市民不同意就无法更改。因此,城市规划发展中,三方利益都要平衡,任何一方过分强大?6??城市发展是不利的。