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在调控力度不放松的政策预期下,逐渐回升的二手房市场出现分化震荡格局。上涨
板块虽然增多,但价格涨幅远小于下跌板块的降幅;市中心领涨态势减弱,非新兴中心城区
反而一度走高。
从市场需求来看,中低端二手房价持续高位运行,迫使部分刚需客离场。由于缺乏有力
的需求支撑,整个二手房市场呈现出动力不足的局面,即成交量减小,成交价格涨幅微弱,
近乎走平。
上海二手房指数办公室发布最新指数报告,2011年6月,上海二手房指数为2597点,较
上月上升3点,环比上涨0.09%,涨幅相比上月缩小0.06个百分点。
中心领涨优势消失
报告指出,4个市中心区及浦东陆家嘴6月平均涨幅相比上月大幅缩小0.26个百分点。8
个传统市区6月平均上涨0.11%,虽列全市涨幅之首,但涨幅相比上月缩小0.14个百分点。一
方面,CPI指数逐月走高,加息预期提升;但另一方面,传统市区凭借良好的区域优势,抗
跌性、抗风险性能力依然较强。
市中心区领涨优势几乎消失。究其原因,一方面,市中心优质房源经消化后开始吃紧,
新增挂牌量有限,而剩余房源不少是高价低质;另一方面,由于天气炎热,一些购房客的看
房热情大减。
新兴中心城区6月微弱上涨,近期置换需求出现区域性转移,如普陀、杨浦等区域置换
购房者看中近郊环境优美、交通便利、离原居住地近等优势,将房源置换到近郊,致使嘉定
南翔上涨0.13%。此外,受在售新盘热销带动,如美兰湖中华园等新盘热销后,拉动周边二
手房成交,宝山上海大学板块和美兰湖板块分别上涨0.13%和0.12%。
非新兴中心城区平均涨幅相比上月缩小0.17个百分点。其中青浦新城、奉贤南桥新城[最新消息价格户型点评]、
浦东曹路分别有所上涨。
上涨板块涨势微弱
6月全市100个控制点的81个重点监控板块中,上涨50个,下跌9个,持平22个。板块震
荡格局加大,表现为尽管上涨板块增多,但多数涨幅微乎其微。
中小户型仍是热点,其持续走俏导致二手房市场频现卖家跳价。但是,资金实力并不雄
厚的刚需置业群体在限购、限贷等政策的叠加影响下,购买力日渐匮乏,相当部分人将注意
力转投向新房,期待未来开发商推低价优惠楼盘。
二手豪宅置换型需求增加,致使上涨板块增多。近期一手别墅促销,拉动二手别墅成交
量向上,部分实力置换客看准时机出手,一定程度上拉高了成交均价。如小陆家嘴板块上涨0.
41%。另外,市中心区一些成熟社区看房团热情不减,小面积学区房仍然广受青睐,如田林、
康健板块6月上涨0.25%。
受到一手房降价促销和热销楼盘频现的影响,刚需和改善型需求被大大分流,二手房市
场需求动力不足。同时,随着调控周期的拉长,二手房市场在出现一波需求反弹之后,后续
乏力,房价涨势越走越弱。上海二手房指数办公室认为,在这种背景下,二手房市场未来也 有可能以降价打破僵局。王德毓