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高空置率与海南房地产结构单一、外向型特征明显的特点密切相关。目前,海南房地产开发以住宅地产占绝对主导,商品住宅竣工量占商品房的90%左右,而商品住宅中的80%以上又卖给了岛外人。
海南省一名官员曾表示,海南房地产投资和消费市场两头主要在岛外,80%以上的投资来自岛外,近80%的房子卖给岛外人,新房成交量和成交价格主要反映的不是本岛居民的购买力,与本岛居民的实际购买力关系不大。
海南地方经济水平不高,本岛居民的收入不高,消费能力有限,以岛外市场为主的资源导向型房地产开发带来的高房价,更挤压了海南常住型本岛居民的住房需求。“很多开发商在拿地的时候就把目标客户定位为外地高端购房者,本地人买不起,外地人买了不常住,海南住宅高空置率就成为一种必然。”一位开发商告诉记者。
三亚市房地产交易管理所市场部的调查认为,三亚商品住宅高空置率的原因主要有:刚性需求不足、本地居民对商品住房需求有限、房地产三级市场不活跃。三亚85%以上的房子卖给了海南岛外客户“候鸟”族和投资性购房人群,惊人的空置率说明,三亚楼市具有投资性为主要需求的市场特性。
“海南‘第二居所’的特征和投资投机性购房较多造成了目前高空置率的局面。”海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武说,目前海南约有“候鸟”人群45万至50万人,约占海南人口的5.8%,所购房屋季节性、非常住的使用特征明显。
此外,海南存量房交易和租赁市场长期处于不活跃状态,二手房交易量多年来呈低迷态势。如三亚二手房交易量不足一手房交易量的15%,6月20日三亚二手房网上备案系统正式运行以来,三亚市挂牌出售量仅有200余套。
海南以岛外市场为主、季节性居住的特点,带来房地产业的脆弱性以及物业控制和设施配套、物业管理的难题。海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎说,空置率居高不下不仅给小区的物业管理带来难题,物业费收取困难也造成巨大的资源浪费。
王毅武认为,由于房屋空置率居高不下,且又没有充分利用,从物业管理企业管理成本、公共服务设施的使用、空置房屋资源的使用等方面造成极大的浪费,业主与物业管理企业方面容易引发纠纷,还造成了投资投机性购房者和本地居民的矛盾。