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????二、住房是消费品吗?
????有人说住房是消费品,应当强调住房的消费品属性。实际上从经济学理论说来,房产是资本品,而不是消费品,因为房屋本身是一种财产,买房是一种投资行为。房产是可以通过出售或出租产生利润的资本品。在国外常有这样的情况,两夫妻和两个孩子住一所大房子,孩子大学毕业后自己成家了,两夫妻就把大房子租出去,自己租一个小公寓居住,大房子的租金不仅足以支付小公寓的租金,还能给他们日常生活提供更多的消费紫金。
????三、房价应当列入消费价格指数(CPI)之中吗?
????有人说国家统计局应当将房价列入CPI,但由于住房不是消费品,因此原则上是不应列入CPI的,只应当在CPI中列入居住费用。前些时候国家统计局发布了一个全国城镇居民平均居住费用的数据,在网上受到许多批评。这是因为我国城镇的住房自有率高达80%,在统计上认为这些家庭的居住费用为零,因此将20%家庭的居住费用(主要是房租)平均到100%的家庭身上,从而得出平均居住费用的数据,这样的计算方法肯定是不合理的。我认为对自有住房的家庭,其居住费用应当按虚拟房租计算。所谓虚拟房租就是如果把自己的房子租给自己时所应收取的合理房租。作为房东的你和作为房客的你肯定是不一样的,作为房东的你总是希望把房贷全部转嫁给房客,而作为房客得你肯定不同意,因为我给你交了若干年房租以后,房子还是你的,等于是我在替你买房子。作为房客的你希望按照房子的生命周期五十年的折旧来计算房租,但是作为房东的你肯定不同意,因为除了购房费用之外,还要负担物业费等费用。我们现在正在研究虚拟房租如何确定。虚拟房租当然跟房价有关系,相应的也会影响到实际的房租,因此我认为我国城镇家庭平均居住费用应当是80%自有住房家庭的虚拟房租与20%租房家庭的实际居住费用的加权平均值。
????宏观调控应该首先围绕实现中央提出的“住有所居”的目标,先要解决真的没有住所的人的问题。这大体上包括是三种人群,第一种是低收入和中低收入的无住所人群;第二种是中等收入无购房能力的人群;第三种是中等收入有购房能力的人群。
????应该说从当年我国城镇住房制度改革的政策设计看来,将住房分为商品房、经济适用房和廉租房三类,还是比较合理的。但是在政策执行的过程中发生了问题。建廉租房全要政府出钱和补贴,政府不愿意多建,建设进展很慢。廉租房造价低,质量较差,区位也不好,有的廉租房建好后许多人不愿意去住。更重要的是经济适用房成了腐败高发区,因为谁拿到经济适用房就等于拿到了国家补贴的一大块财富,因此出现了各种腐败现象。一是有些公务员“近水楼台先得月”,他们既掌握分配权,又掌握优先选择权,因而在有些地方出现了经济适用房变成公务员小区的现象。二是由于经济适用房是一大块财富,就会产生寻租现象,有的人就会想办法用各种不正当的手段来谋取经济适用房。因而有些地方出现“六连号”,有些开着宝马车的人住在经济适用房小区,有些经济适用房小区的房屋70%是租出去的,还有的人买两套经济适用房打通后装修成豪宅。因此我主张经济适用房不能给予完全产权,一般不允许出售,在出售时应当将国家补贴的部分还给国家。就算没有腐败,经济适用房制度也会引起新的不公平。假定年收入4万元以下的家庭可以购买经济适用房,一个年收入39000元家庭买到经济适用房后等于拿到国家几十万元的补贴,而一个收入41000元的家庭则不允许买经济适用房,只能用高得多的价钱去购买商品房,这就会造成新的不公平。因此我主张经济适用房的不宜继续建,而且要处理好历史遗留的问题。