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7月28号上午由西安市住房保障和房屋管理局,西安房地产信息网主办的,2011上半年西安房地产市场发展及下半年预警分析报告会,在香格里拉大酒店隆重举行。住建部政策研究中心副主任秦虹,就当前国内房地产市场发展所处的经济、金融、政策以及规划等层面,全面深入的剖析了楼市预警环境,并对后市发展进行了深层次解读,为开发企业市场运行提供了最前沿的信息参考。本次报告会还特别设置了研讨环节,嘉宾们就十二五房地产业所面临的机遇和挑战的交锋议题进行了深入研讨。我们也就近期大家关心的楼市话题,专访了住建部政策研究中心秦虹副主任。
西安电视台:经过各方政策的影响,限购、限贷包括这个限购范围的扩大,是否会影响二三线城市房价的一个下降,您对下半年房价走势是怎么预测的?
秦虹:我们总体上来看今年房地产市场在调控政策或者是货币政策这样一个控制下,我们说今年房地产市场价格,不像前几年那样的上涨不理性,这种情况会得到极大的抑制。今年下半年一个是受政策的影响,我们说政策的力度不放松,调控的方向不改变,从另外一个角度来讲呢开发企业的库存量也在增加,而我们终端的需求受到调控政策,受到货币政策影响,需求在萎缩,而我们的供应量在增加,所以这个供求关系,我想在下半年供求关系一定会得到调整。
我想无论是对开发商对开发企业来讲,对此有一个清晰的认识,第一房价的涨幅在严格控制。第二房地产市场在现在这样一个阶段,它的供求关系在发生变化,我们必须要清醒的认识到前几年的供求关系,不完全是一个状况。
西安电视台:近期大家最关注的一个话题就是保障房的话题,那么中央确定开工一千万套保障房,目前全国的开工已经达到56.6%,而我们陕西已经高达105.4%,那么这个数据呢很多人都产生了,您认为这中间是不是有水分,或者说有很多人已经提出了这样一个观念,说这个保障房已经进入了大跃进时代,我不知道您怎么看待这个观念。
秦虹:你说西安开工了。
西安电视台:105.4%。
秦虹:超计划开工了。
西安电视台:有人说进入了大跃进时代。
秦虹:我们保障房你要看它怎么比,我们和过去相比可能我们的量比较大,但是和需求相比未必说你的量已经很满足了,或者说已经超过需求了,因为过去我们坦率的说中国房地产市场的发展,真正房地产市场的企业不过十年的时间,在短短十年的时间里面在面对从过去政府完全配置资源到转向以市场配置资源为主的这种市场情况下,政府应该做什么,做到什么程度怎么做我们的经验是非常不足的。现在从2004年开始,我们认识到光靠市场不能完全解决住房问题,需要政府加大保障性住房建设的力度。
07年的24号文件当时就提出来,要把这个低收入家庭的廉租房,要应保尽保,我们那个时候可以说廉租住房覆盖的,人群应该说是非常的好。但是你光解决了最低收入家庭的住房困难,我们还有一部分住房困难就是那个夹心层,那个夹心层它也需要改善住房,它怎么办,现在开始提出来要通过公共租赁住房这个方式来解决夹心层的住房困难那么过去公共租赁住房是没有,或者很小很小现在已经提出我们要加大建设。所以和过去相比是大跃进,但是和实际需求相比呢,可能我们确实实实在在,我们的政府需要进行若干年持续的努力来提供这种比最低收入家庭收入还高一点,但是仍然住房有很大困难的保障性住房的一些建设,所以这个建设呢你今年开始大跃进,你如果持续的投入几年的建设,你可能你觉得它是一个长期的计划而不是一个大跃进的计划一个目标这样理解,这样分析。
西安电视台:您在廉租房的分配方面,如何确保能够公平合理,这个监管机制,监管力度?
秦虹:如果你说廉租房的分配机制应该说是非常的清晰的,从开始吃低保家庭的住房,住房困难又吃低保的这部分双困家庭,现在有的城市已经开始逐步的很公租房进行接轨,它的分配是非常清晰的。
西安电视台:我想今年这个限购政策,使很多人把目光投向了商业地产,不少开发商也开始器重从商,商业地产也因此而不断地升份。我们其实看到的了解到的这个数据,我们国家人均的商业面积每人是二平方米两平方米,但是世界是这样一个人均的面积是1.5,整体来看已经过量,这个是不是我们也能看到这个商业地产存在着也是一个机遇和风险呢?
秦虹:第一你说因为限购才去考商业地产我不是完全赞成,商业地产不完全是因为限购住房,开发企业要转向商业地产,客观上我们前些年建了这么多住宅它需要商业地产的配套。第二大城市的快速发展,它的快速进程必定也需要商业地产的发展,第三个我们在讲商业地产的时候,实际上不仅仅指商场买东西的地方,我们现在是讲商办物业包括写字楼。
西安电视台:您觉得商业地产存在着风险吗?
秦虹:投资商办物业商业地产它就是一种投资行为,任何一种投资行为都是有风险的。那么对商办物业这种投资,风险应该说更大,因为它更加复杂,我们住宅用途非常清晰,住宅的定位它的用途,它就是住,对住的我们这种需求的习惯,它的取向大家都比较能把握,而对商业,你投资商业能不能赚钱,不取决于你是不是能够把这个商场盖起来卖出去。更重要的是后期经营,如果你后期经营不能够赚钱的话,你投资商业就是失败的,不像我们住宅,你买了住,只要有人住投资就是成功的,但是商场呢你要后续的经营,后续的经营,你要经营什么,你盖这个商场你是经营百货,你还是要经营什么其他的教育或者是你还有其他的影剧院,或者是你还有其他的各种各样的经营的品种,这是非常复杂、非常复杂的,专业性特别强,不是适合大众投资的一种业态。
西安电视台:西安的地铁2号线,原定在9月28号,要提前到8月底、9月初开始试运行,这个是否也对地铁二号线,显现物业这个物业价值会有很大的拉升?
秦虹:我们说同样都是土地,为什么市衷心的地比交通的贵,为什么交通沿线的地,比没有交通,远离交通地铁站的地要贵呢?
都是土地为什么这里贵那里便宜呢一个很重要的原因是市中心的土地,它土地本身承载了大量的公众服务的投入,地价上涨也就说你假定,你买了市区的一套房子。你买的这个房子不仅仅是买了一个居住的空间,我可以在里边生活了,买了这个空间了,更重要的是你买了和这个居住空间相配套的,所有的公共服务和就业机会。所以市中心的房子是会比郊区贵的,同样如果我买的房子是在地铁站旁边,我买的也不仅仅是居住空间,我买的是更便利的交通机会,更节省的出行的时间这都是一起买的。
西安电视台:生活成本。
秦虹:生活成本大大降低,生活的便利性、舒适度大大提高,这些所有的都是涵盖在房价里面,所以我们房子是一个非常复杂的承载体,你买的房子不仅仅买的是居住空间,你连周边的服务一起买下来了。