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奥园之役
长安8号命运波折而充满戏剧性,这个原名耀辉国际城的项目本来由王志才的王府世纪持有80%的股份并独立开发,但由于资金不足,王府世纪将控股权转让给了当时还名为天鸿宝业的首开股份,双方约定共同开发。
然而,艰难漫长的拆迁和不断激增的支出让首开股份逐渐失去了耐心,2008年,整体上市后的首开股份以“国企不适合做豪宅”为理由,将项目股权重新卖回给王府世纪。
原本指望华尔街巨头美林集团注资的王府世纪将项目更名为擎峰,但遭遇全球金融危机重创导致美林集团自顾不暇,加上首开股份不断催债,让王府世纪不得不再度对外寻求合作方。此后,中国奥园介入。
于是,停工1年多的擎峰项目再度开工,并改名长安8号。中国奥园主席兼行政总裁郭梓文当时乐观宣称,该项目将在未来3年内为中国奥园带来130亿元的销售收入。
但让人不曾预想到的是,长安8号项目却在债务偿还、利益纷争、销售困局以及宏观调控的漩涡中成为了中国奥园的阿喀琉斯之踵,持续不断的资金投入已经远远超出当初的预计,然而这个建了4年的项目却至今没有竣工。
“只能说,当时中国奥园在房地产市场从低谷中恢复时期对前景估计过于乐观,对复杂的债权股东关系审视不足。”一位曾经考察过长安8号的私募基金人士对记者表示。
中国奥园2010年年报显示,长安8号销售金额仅有7.925亿元,与目标相距甚远,由于项目动工时间难以确定,下一笔销售金额何时入账仍是未知数。
上述私募基金人士认为,拥有项目的绝大部分股权,对中国奥园有利有弊。好的方面在于中国奥园对项目的决策更加独立和畅快,有利于项目重新启动销售;但不利之处在于,项目仍有不少债务压身,这都需要中国奥园一力承担,“这无异于一场豪博”。
中国奥园当初以8.3亿元介入长安8号,然而随着时间的推移,贷款、工程款、还债等资金粗略估计已经投入了超过30亿元,随着贷款期限的逼近和项目的停工,中国奥园必须采取更多的融资措施予以应对。
从2010年年报看,中国奥园可以动用的现金及存款达22亿元,但一年内到期的银行贷款则有13亿元,随着此前苏州项目的并购和此次收购贷款的支出,公司的现金压力已经显现。
不过,中国奥园似乎已经有所准备。本报独家获悉,长安8号北塔的商业裙楼和写字楼已经转让给了一家新加坡基金,以作为其Reits上市的储备资源。但该消息尚未得到中国奥园方面的回应。