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按照戚金兴的设想,这只名为“普特”的地产基金计划实现3年“三级跳”,第一年规模达到20亿~50亿元,第二年达到50亿~100亿元,第三年达到100亿元以上。
7月28日,在一次面对杭州本地媒体的座谈会上,杭州滨江房产集团股份有限公司董事长戚金兴表示,其母公司杭州滨江投资控股有限公司(下称“滨江控股”)已经正式成立旗下首只地产基金,目前正在进行10亿元种子基金的募集,并预计3年后该基金的规模将突破百亿元。
分析师指出,包括滨江集团在内的整个滨江控股都在尝试进行轻资产运营模式,以多元化的战略谋求规模壮大及风险平滑,而这只地产基金正是其中的重要一环。而基金人士则表示,房企亲自设立地产基金,一方面有利于品牌资本和专业管理能力的放大,另一方面也要谨慎地面对投资者的质疑和项目的选择管理。
轻资产运营
戚金兴表示,目前滨江集团已经暂缓了一切拿地、合作和合并举动,从滨江集团刚刚披露的半年报来看,上市公司在上半年没有进账一块土地。
“观察,就是滨江现在的主要任务。”在戚金兴看来,市场不明朗的时候,整个滨江控股都应该表现得像一个搜寻猎物的猎手。
很快,滨江控股以一系列的动作确立了其猎取目标的方式。
6月底,滨江集团与绍兴的两家房企签订代建协议,据券商资料显示,这一动作将集团的代建项目建筑面积增至62.7万平方米,公司还表示将积极推进代建业务,在未来1~2年内力争实现代建业务开发量占公司开发总量的25%。
随后,戚金兴又高调宣布以滨江创投为主体成立房地产基金。这是滨江控股与一家上海私募机构合作成立的。按照计划,种子基金规模将达到10亿元,其中,滨江控股出资4亿元,上海私募出资4亿元,此外,滨江控股兄弟企业的意向投资为2亿元。
按照戚金兴的设想,这只名为“普特”的地产基金计划实现3年“三级跳”,第一年规模达到20亿~50亿元,第二年达到50亿~100亿元,第三年达到100亿元以上。
“现在是发展房地产基金最好的时期,因为现在市场疲软,大量的房地产企业缺钱。一方面是帮兄弟单位管理闲置资金,另一方面,如果发现因资金紧张而陷入困境的楼盘,我们可以接过来做,让实力不行的企业平稳退出。”戚金兴表示,从某种意义上来说,这个基金可以帮助房地产业实现“软着陆”。
显然,地产基金与上市公司的代建一脉相承。戚金兴也承认,房地产基金所投资的项目未来会与上市公司滨江集团发挥协同效应,如代建项目由上市公司管理,收取管理费等。
海通证券(600837,股吧)地产分析师涂力磊认为,这些举动标志着滨江集团在目前限购、限价、限贷的环境下,正在尝试轻资产运营战略。
据一位接近戚金兴的杭州地产人士透露,在地产界打拼了很久的戚金兴幸运地赶上了地产盈利的黄金十年,眼下地产板块已经进入正常运营阶段,滨江控股早就在考虑培育新的产业。
目前,滨江集团无论从业绩还是规模上都已经步入上升轨道,并赢得了众多券商的青睐,未来2年其分布于浙江的众多项目即将进入收成期。而戚金兴也终于得以腾出空来,在其感兴趣并筹谋已久的金融、生物医药领域一试身手。
分析人士认为,戚金兴已经开始从两种层面运作自己的产业,在其分量最重的地产层面,戚金兴希望滨江集团成为像香港新鸿基地产那样租售并举的地产龙头,而在滨江控股层面,则更像GE一样的投资控股集团,以实业、金融与投资并重的多元化战略取得进攻和防守的双重优势。
多边界求解
实际上,戚金兴成立地产基金的动作并非简单的个人兴趣和判断,其背后是整个浙江“全民PE”的汹涌热潮以及调控下房企成立地产基金的大趋势。
浙江“资金洼地”效应明显,经济总量大,民间资金充裕,每年有占国内10%左右的新增贷款投放在浙江,而全国私募股权基金更是有20%的资金来自于浙江。加之近期浙江省各县市都颁布政策积极鼓励本土PE的发展,一时间整个浙江成为国内私募基金最为活跃的地区。
在这一背景下,戚金兴的滨江控股成立地产基金自然水到渠成,而且,由于滨江集团本身在当地房地产市场拥有极为强大的人气,市场人士认为其地产基金将会获得更多投资者甚至是同行的青睐。
北京信泽金研发中心总监王巍认为,这种专业的房企成立地产基金,能使其对自身的专业管理能力进行整合放大,撬动巨大的资金池,从而实现房地产专业管理服务能力的“四两拨千斤”。
涂力磊也认为,滨江集团正在试图跳出传统的投资开发模式,模仿和尝试投资与开发分离的美国模式,而这也是滨江集团品牌实力和号召力的体现。实际上,在去年滨江集团与万科联手开发草庄项目中可以看到,滨江集团的品牌影响力已经赢得了一线房企的认可。
“从土地红利到品牌红利,这是房企未来的一种生存模式。”中信证券(600030,股吧)分析师陈聪表示。
不过,除了看好这一整体趋势外,一些业内人士也指出更关键的问题所在。
嘉富诚国际资本有限公司总裁郑锦桥向记者指出,开发商来做地产私募股权基金,应该不仅仅作为一种应急的融资手段,而是培育一个崭新的利润增长点,利用自身的管理、品牌以及资金的杠杆作用实现更高的收益。
“有时,房地产商的品牌反而会成为一种拖累,”乔博资本助理董事陈聪提出了自己的忧虑,“因为开发商成为财务投资人,投资者会有两种担心,一方面怕开发商利用关联交易做退出,另一方面开发商自己未必具备操作基金的素质,比如如何选择和管理项目。”
阳光[最新消息价格户型点评]厚土商业地产基金执行董事陈方勇也提到,地产基金尤其是开发商主导的基金,成败关键在项目,既要符合长期发展目标,又要提供足够的利润空间和短期快速回流现金,同时还要匹配公司自身实力和老板的偏好,这就变成一个多边界条件的求解。