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朱中一认为,目前房地产调控政策在取得成效的同时也面临一些问题:部分二、三线城市房价涨幅过大,商品住宅用地供应仅完成今年计划的四分之一;有的城市调控力度有所放松,保障性安居工程在资金筹措、建设、分配和管理方面也还存在着一些问题。一份针对50个未“限购”二、三线城市楼市的调查报告显示,这些城市受调控影响有限,上半年房价无一下跌,37个城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。
而且,当大部分限购城市房价涨幅趋缓的同时,今年上半年,部分二、三线城市房价绝对价格已经开始向一线城市看齐。
朱中一认为,房地产业的关联度高、带动力强,对相关产业的带动和对经济增长的贡献不言而喻。二、三线城市限购政策若近期出台,可能会对地方楼市产生很大影响。但由于大规模保障性安居工程能在很大程度上冲抵商品住宅投资的波动,因而短期内对相关产业和经济的影响不会太大。
如何限购仍待斟酌
在2011博鳌房地产论坛上,大部分与会专家和房地产商认为国家房地产调控政策短期内不会出现松动,尤其限购“扩编”之后,整体调控力度趋紧。住建部政策研究中心主任陈淮也认为,中国是一个人多、地少、发展不平衡的国家,在住宅短缺的情况下限制投机性需求,避免供不应求缺口不断放大的政策长时期内不会有太大变化。
中原集团主席黎明楷认为,限购令“扩编”等调控政策的深入,初期可能导致二、三线城市恐慌性购房的“反冲击”,但政策真正落实后,限购令对楼市的冲击将展现出来,二、三线城市楼市成交量将持续萎缩。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示,限购“扩编”必将影响房地产开发商的业务模式和区域布局。陈国强说,今年上半年部分房地产企业的业绩主要来源于二、三线城市的销售,随着上半年楼市调控政策不断趋紧,部分房企早已“转战”二、三线城市。但限购一旦“扩编”,房企必须探索多产品多业态的模式,减弱市场风险,例如通过发展商业地产、旅游地产等,在全国范围内布局。
陈国强认为,此次限购“扩编”将给地方政府带来明显的负面效应,地方政府担心限购影响楼市,随后影响土地财政的流转和地方经济发展。同时,限购“扩编”将很大程度上影响市场对楼市的预期,尤其让市场观望等待楼市调控政策松动的愿望破灭。
但也有业内人士对限购“扩编”政策出台的五个标准的量化过程表示担忧,如何界定哪些城市应该实行限购,或许将延迟新限购城市名单的出台。