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对于当前的楼市调控而言,判断其成功与否最重要的标志就是房价的变动情况。而从目前市场形势来看,本轮调控不会是一场“空调”。在国内最严限购令的打压下,北京楼市迅速遇冷,其中反应最快、振动最大的当数通州区域,该区域由2010年初北京楼市的涨价急先锋,变成了如今的跌价急先锋。
近日,通州楼市再现标志性的楼价跳水动作——2009年的地王级项目润枫领尚原本拟售均价定在2.5万元/平方米,其最高售价甚至接近3万元/平方米,但目前该项目最低定价为1.3万元/平方米,可谓一石激起千层浪。
降价幅度令人瞠目
8月30日记者致电润枫领尚咨询,销售人员称,该项目目前起价为1.3万元/平方米,优惠幅度比较大。随后记者来到售楼处现场,向上述销售人员追问:1.3万元/平方米是目前在售价格吗?有多少套房源定在这个价位?
销售人员向记者解释,该项目共有近20栋楼座,目前有5栋已取得预售证,共有220套房源,正以1.5万元/平方米的均价低价销售,其中楼层稍差的底层初步定价为1.3万元/平方米,楼层较好的定价在1.7万元/平方米左右;两栋楼里只有底层的几套房子价格定在1.3万元/平方米,每高一层价格便高一个档次。
记者当场表示:假如看中了底层1.3万元/平方米的一套房子,现在就能以这个价格买房吗?
销售人员称,其实1.3万元/平方米只是目前初步制定的价格,该项目预计在本周末开盘,其具体价格到时候才能完全确定。
前来看房的李先生表示,1.3万元/平方米的传言显然与实际情况不太符合,这一价格有些弄噱头的成分,不排除开发商想以此来吸引客户登记看房,假如客户来多了,很可能开发商会提高价格。
对此,该销售人员连连表示不会。她告诉记者,项目的最终定价应该与宣传的1.5万元/平方米不会有太大出入,开发商不会砸自己的声誉。
楼市低迷促大幅降价
不过,对于该项目1.5万元/平方米的初步定价,李先生也坦承,这一价格与去年这一区域的售价相比有着较大的降幅,对市场确实具有吸引力。与该项目在北京市住建部门申报的价格相比,其宣称的降幅确实较大。
北京中原地产市场总监张大伟表示,通州区域房价过高,库存量较大,而受限购限贷影响,市场投机投资需求基本已经绝迹,部分刚需置业者则转向房山区等更有价格优势的区域,购房需求锐减。另外,目前来看选择小幅度降价的区域内项目也并未获得市场认可,成交量依然低迷。
香港金达利筑地北京公司副总经理陈玉城表示,从一些项目降价热销的情形来看,当前采取实质性的降价手段,挤出楼市价格中的泡沫因素,市场才能恢复正常。
楼价“跳水”扯出定价“暴利”
即便将该项目预计最低售价1.3万元/平方米视作保本价,显然1.5万元/平方米的销售均价仍能保持项目的盈利性,那么其申报的高达2.5万元/平方米甚至3万元/平方米的价格无疑属于暴利。
一位业界人士分析指出,这表明目前的楼市定价机制有问题,开发商随意定高价,无疑会制约购房者的购买力,而一旦中途降价,又将面临反暴利、退房等。要打破这种局面,必须建立成熟理性的房价定价机制。首先,房地产行政管理部门必须要对房价成本进行科学测算,作为市场定价的指导依据,加强房价定价监管。其次,开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地,另外要以产品业态的多元化换取企业持续发展的空间。