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陷阱二
约定少缴购房交易税
买家拒报低价违约
2010年5月23日,叶先生在番禺祈福新村看中了一套住房,房屋成交价为90万元,须支付中介咨询服务费1.8万元。但是到了6月9日,买卖双方和中介公司依约前往房管部门,准备办理房屋的递件过户手续时,叶先生因税费问题而中途离开。同年8月2日,叶先生被中介告上法庭,要其支付中介费并承担延迟交纳违约金。
对此,叶先生既气愤又无奈,称当初中介公司向他承诺,购房税费仅需约3.2万元,他才同意以90万元的价格买房,而且三方签订合同时就明确将3.2万元税费以合同条款的方式予以确定。但是当叶先生依约前往办理过户手续时,中介公司要求叶先生按73万元成交价缴纳房屋税费。叶先生认为,中介公司串通业主要求他虚报交易价格,是偷逃税款的违法犯罪行为,他有权拒绝。
至于中介咨询服务费,叶先生指出,除了促成签署合同的费用外,还包含后期交易的服务费用,而后期交易因中介公司的违约行为导致未能办理,应由中介公司自行承担相应责任。
中介公司则辩称,偷漏税收这是行政问题,与合同效力没有关联性。而且房屋交易的税款依照合同约定应由叶先生负担,而实际上,签约时是叶先生提出少交税款却又中途违约。
法院判决
称中介少报税费缺理据
法院判决指出,交易税费的计算标准是政府公开的信息,叶先生对于涉讼房屋的税费完全可以查询有关信息得知,且双方约定房屋交易的税费应由叶先生承担。故叶先生称中介公司故意隐瞒事实少报税费,缺乏理据。因此,叶先生以中介承诺少缴交易税未能兑现为由拒绝履行合同,实属违约,应依约承担相应责任。
律师说法
“黑合同”法律效力更大
朱永胜律师指出,这个案件实际上涉及“阴阳合同”、“黑白合同”的效力问题。与中介和卖方签订的真实合同是个“黑合同”,与到房管局签订的“白合同”在效力上比较,反而前者因为是真实的意思表示,效力更大。朱永胜律师指出,报低交易价格的偷逃税行为屡见不鲜。这种做法对买家来说谈不上造成侵害,特别是在二手房买卖过程中,这种行为已经成为一种公开的秘密。
朱律师指出,交易税费是政府公开信息,法院的判决是正确的,不能因为中介承诺税费可以少交而没有做到就不履行合同。朱律师提醒各买家,目前房管部门推出网上签约系统,计划与银行合作,以后网上登记的价格或成为该房屋进行抵押贷款的标准。换句话说,如果交易价格写少了,以后到银行抵押的贷款也会相应减少。