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回笼资金的关键仍在销售
不会大幅降价
一切借款的偿付源头,仍在销售。然而,绿城[简介最新动态]中国上半年的销售情况,显然不尽如人意:上半年仅实现全年目标的32.6%。
同时,《证券日报》记者根据绿城中国1-8月份的月度通讯进行统计,新推盘的去化率仅为41%(其中3月份数据缺失);而去年1-8月平均去化率则为65%(其中2月、6月数据缺失)。其中,今年5月份以来新推楼盘的去化率尤为不好,平均去化率仅为30%。
由交银国际出具的一份研报中如此表示,若绿城希望达成原计划的销售目标,下半年每个月需取得60亿元的合约销售,但是从历史数据来看,这一目标显然较难实现,因此“我们预计绿城须于下半年调低全年目标。”
研报中进一步提及,“基于公司销售成绩疲弱,加上债务比例极高,我们认为公司估值并不吸引。暂时维持‘沽出’评级。”
事实上,虽然调控持续而限购令高悬,但今年上半年,绝大部分一线房企依然如期完成了销售目标。例外的两个例子,则是富力[简介最新动态]和绿城。
分析人士指出,富力销售不力的很大一部分原因在于其项目相对集中在一线城市,从而受限购影响较大。有鉴于此,富力地产[简介最新动态]已经高调宣布要调低销售价格销售目标。而绿城集团,不仅区域相对集中,且项目主打高端精品路线,所受政策调控影响之大,自不必说。
据称,绿城集团董事长宋卫平曾公开表示,“我们开发的是高端楼盘,受限购影响比较大,即使降价也难起到实际效果,还不如扩大开发规模来抵御短期压力。”
这一说法,得到上述绿城中国人士的证实:已经开盘项目不会降价。据其进一步解释,一方面,的确是高端楼盘不会因为降了价就会换来大的成交量。另一方面,对公司的品牌以及老客户造成难以估计的影响,“这个伤害是无限的”。
不过,上述人士也提及,已销售项目并没有降价打算,并不代表新开楼盘项目的价格不会“随行就市”。
赌高端精品住宅项目未来
要加大商业地产开发
同样属于扩张较为激进的保利地产,并未面对资金紧张的问题。和绿城相比,保利的绝大部分负债属于长期借款,同时与万科等一线房企一样,坚持高周转的路线。
在资金链紧张而销售不畅的情形下,绿城中国会不会转变自身的发展战略,以高周转换资金回笼?
“我们不会”,上述绿城中国人士明确的对《证券日报》记者表示。在其看来,一方面中国老龄化人口将会日益增多,这部分人群对更为完善以及高端的社区需求较大;同时,在政府大力倡导保障房建设的背景下,中低端住宅市场将会被挤占。这意味着,作为高端以及精品化住宅供应商,绿城中国认为自己将来会更具竞争力。
在对上述绿城中国人士的多次采访中,《证券日报》记者了解到,与其降价销售,绿城更倾向于引进“有钱”的投资伙伴,与其共同开发。
事实上,绿城中国已经做出了这样的选择:2011年上半年,绿城中国归属于非上市股东的溢利高达8.85亿元,几乎占比其上半年所实现的17.76亿元期内溢利的一半。
与此同时,绿城中国还表示将要加大对商业地产项目的投入,并非是持有型物业,而是借力商业项目销售来回笼资金。
绿城中国董事长宋卫平,业内戏称“宋员外”,以胆大而一度被指是房地产业内的“赌徒”。
绿城中国的项目,业内对其质量和物业都给出一致肯定;绿城中国的高速扩张和高负债运营,业内也一再表示质疑与关注。
“绿城在杭州新开盘的项目,要比周边地域的楼盘均价要高出3000元/㎡”,一位杭州工作的人士如此告诉记者。
截至6月30日,绿城中国有50%的项目位于杭州。其余的项目则分别位于山东、江苏、安徽、河南、北京以及新疆等地。
“项目过于集中,走的又是高端住宅路线”,分析人士指出,绿城在限购令下,销售情况不好很正常。
销售不好,并非是市场担心的主要问题。绿城集团对外大手笔引进信托贷款,甚至不惜以25%的成本进行融资,才是引起市场担忧、进而在半个月的时间里,传出被收购甚至“被”退市风波的主要诱因之一。