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物业纠纷共有四大问题
“业主是物业管理的权利主体”,从2003年出台的《物业管理条例》到2007年出台的《物权法》,业主在物业管理中的权利主体地位实现法定化。而北京市物业管理“1+36”系列法规政策的出台,无一不体现着“业主的事情由业主自己决定,把业主的权利还给业主”的立法精神,张农科说,这完全是水到渠成的结果。
记者:过去数年来,业主与开发商、物业公司的矛盾纠纷成了关注的焦点,为什么会这样?
张农科:我们把近5年来的北京物业市场上出现的所有矛盾和问题进行研究和归类,发现所有的矛盾,可以归结为四大问题。
一是前期开发遗留问题,包括施工质量问题、配套设施不完善、设施设备技术不达标等问题引起的业主对开发企业不满、排斥前期物业服务企业等。
二是物业服务价格不透明,服务质量难追溯、服务不规范,使得物业企业和业主之间无法建立互信关系。
三是基于物权的组织——业主大会没有发展起来,业主的自我管理机制不完善。而这一主体的缺失也是导致很多矛盾难以解决的根源所在。
四是长期以来政府对这个市场的引导、监督和管理不到位。
记者:今年7月,《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》开始征求意见,有人说这是还权业主的又一重大举措,这个资金管理与业主权利是一种什么关系?
张农科:业主的共同管理权要想真正实现,有两个前提条件必须先解决,一是业主能够形成有效的共同决定,必须有业主大会这一法定主体,通过共同决定来实现管理权利。二是共同管理权利要落地,就是业主大会要自己管自己的钱。有了业主大会账户,业主就知道自己的钱交到了哪里,就能实实在在把共用部分的收益放在那里,共同讨论决定如何使用;更重要的是,它理顺了业主、业主大会和物业服务企业之间长期以来混乱的法律关系,首先资金是用来购买公共服务的,就不能由一个人或几个人来决定物业服务的内容和价格,必须大家集体决定,以后业主欠物业费,就不是欠物业公司的,而是欠全体业主的,债权债务关系也更清楚。
定期“晒账单”,“晒”出质价相符!
在北京市物业管理办法中,处处体现了“透明物业服务”的设计思想。从某种程度上,这意味着,“包干制”的时代将一去不返了。
也是在2011年,很多业主逐渐接触到一个新词:物业服务评估监理。记者在调查过程中也了解到,今年4月,作为全国首例成功案例,建外SOHO西区的新老物业公司交接首次引入了物业服务评估监理机构进行承接查验,最终实现了物业项目交接的平稳过渡。
记者:今年北京市提出物业企业要定期“晒账单”,而且还罚了一批不合规的企业,这么做的目的是什么?
张农科:“晒账单”是一种形象化的提法,其实要求企业透明化的还有其合同履行情况、物业服务项目收支预算等。其目的一是告诉业主,你对小区的管理有知情权和监督权;二是告诉物业服务企业要使自己的经营行为更加透明规范。归根到底还是要树立业主的自我管理观念,推动业主大会的成立。
记者:你一直强调透明物业服务,这是否意味着包干制的时代将一去不返了?
张农科:物业服务企业其利润有时不是靠提高服务质量得来的,而是靠其垄断地位得来的,在这个前提下,包干制强调的“自主经营、自负盈亏”就失去了意义。
在物业服务问题上,我不主张业主给物业企业更多的钱,但也反对业主只要服务不给钱。我们未来的目标是构建一个质价相符、有充分竞争的物业管理市场环境,那么这个行业才能真正实现可持续发展,才能让业主得到真正的实惠。
记者:物业服务评估监理在全国是否属于创新?目前发挥作用的情况如何?
张农科:北京市的物业服务评估监理在全国确实是首创,现在已经有29家评估监理机构。今年以来,已有183个物业项目由评估监理机构对前期物业服务费用进行评估,北京市的80多个新楼盘也将开展这项工作。物业服务中的矛盾纠纷仅仅依靠“说和”的办法是不够的,必须有一个中立、专业的第三方。