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二问心态
到底买不买?总觉房价还会降不少人怕买亏了
房企总想卖个好价钱,购房者总想买个好价位,眼下的楼市,不少购房者陷入纠结:垫垫脚,能买上,但又怕买亏了。
中原地产重庆公司副总经理何伟坚说,房交会上,购房者买涨不买跌的心态颇为严重。一些楼盘在房交会上的促销力度不低,和成本价相差无几,但购房者总期待有进一步的优惠。
家住沙坪坝区梨树湾的曹宇打算买房,昨日上午在房交会现场,他称,自己一直在看大学城一楼盘的房源,建面价格从每平方米6000多元到5800多元,到房交会上的5300多元。“如果每平方米再降500元,我就买了。”曹宇说,现在也可以买,但总觉得房价还会降。“房交会第一天我就看了,今天置业顾问说,前两天登记人数超过700组,可房子不到300套,你觉得该怎么办?”曹反问记者。
一房企营销总监告诉记者,房交会上,刚需不少,登记的和看房的人都不少,但下单交钱的不多。和往届相比,每十个看房者中下单人数少了3成。
本次房交会整体来看,有需求但是又纠结于下不下手的看房者占了相当大的比例。
三问时机
何时该下手?房价不会大涨大跌看中了可下手
对于购房者的心态,那么开发商会不会在未来“满足”这些购房者呢?
“离公租房较近的普通高层住房,未来在定价上会比较理性。”何伟坚说,通过二手房的成交,他发现离公租房较近的二手高层住房,成交价格偏低,并且租金很难上升。公租房附近的新房,投资客买了以后出租,回报率将整体偏低,更多的以刚性需求为主,开发商定价会更实在。
“以后促销力度较大的,估计是一些生活配套欠缺的区域。”一家品牌房企的市场研究总监告诉记者,前两年,不少房企扩张步伐很快,在一些配套还不成熟的区域上马了项目,现在这些项目的成交最低,他们的资金压力最大,降幅空间不小。
中国指数研究院高级分析员郭雨明说,还有就是一些品牌房企大型楼盘,由于开发时间长,他们可以在前期项目以低价格开盘,然后随着入住和配套的完善,逐期高走。
中国房产信息集团联席董事会主席兼总裁周忻告诉记者,未来购房者寻找特价楼盘,还可以关注电子商务网站,比如说万科在深圳的特价房促销,龙湖地产在华东推出的限时团购,都是通过EJU电商网站进行。
“要说房价没有降,是假的,和高峰时期相比,房价有所回落。”一品牌房企营销总监称,现在的高档楼盘成交量走低,价格开始有1成左右的降幅,对整体房屋均价有向下的影响。房价整体和去年11月持平,和去年年初相比,还要高点。
但想房价一步到位回到2009年年初的水平,不少人认为不现实。“房价的大涨大跌,都不正常,对宏观经济影响太大。”重庆大学公共管理系副主任曹跃群说,这不符合调控的初衷,最有可能是温和的回调。
从短期看,在一部分开发商的眼里,房交会后,房企可能会加大促销力度。
郭雨明说,今年来,主城区楼市持续7个月供大于求,前九个月,主城区增加了400万平方米左右的库存,按照每平方米6500元的价格计算,开发商有260亿元的资金无法套现。而年底,房企有工程款和土地款要支付,剩下两个月,留给房企回笼资金的时间并不多了。
“房交会上,不少开发商主要是试探对手和市场,房交会后,估计不少楼盘会加大促销力度。”一位品牌房企负责人说,周一开始,他们将开三天的总结会,来定下一步的促销计划。
“房企成本与经济环境,决定房价不可能猛跌。”重庆工商大学校长杨继瑞说,期待房价一夜回到每平方米4000元的水平,是不切实际的。
这些年来,重庆实施内陆开放高地的政策,经济发展速度位居全国前三强,对周边省市的辐射能力大大增强,经济活力屡创新高,在这样的背景下,对住房的需求不会猛然减少。另外一个原因是现在的土地成本虽然稳定,但开发商的建设成本和人力成本有所上涨。作为企业,与其亏本零卖不如整体打包出让。
曹跃群说,和部分沿海城市不同,重庆的房价过去是温和上涨,和周边省市相比,房价处于中偏下的位置,重庆的房价不可能大起大落。“但不排除部分区域和部分楼盘降价。”他说,如果地段较好,生活配套齐全,又在可承受的范围内,看中的房源可以下手。
四问区位
啥地方好卖?靠近轻轨地铁楼盘人气旺
在本次房交会上,不少房企打出了“轻轨牌”揽客,事实上,靠近轻轨地铁和60平方米左右的小户型,在本次房交会上卖得最好。
在房交会现场,一家渝北的房企直接把展台标上“回兴站”,以展示自己的楼盘离轻轨很近。在渝中区鹅岭一楼盘,也标注出自己离地铁一号线靠近;巴南区渝南大道的不少楼盘,都标注自己和即将通车的轻轨三号线很近。还有轻轨五号线、六号线等轨道交通线路都被房企拉了过来。记者在本次房交会上发现,凡是紧邻轨道交通的楼盘,人气就相对要旺得多。
轨道交通对楼市影响几何?钢运置业董事长代育松说,以地铁一号线为例,通车和未通车前,租金涨了2成左右。再比如说加州花园一套100平方米左右的房屋,在轻轨三号线开建前,月租金1000元左右,通车后要3000多元。
而这些人气旺的地段,又以中小户型比较受青睐。一品牌房企营销负责人说,这次房交会上,偏大户型成交偏低。公司旗下的中小户型,看房者有300多组,有40多套房子已卖出去了。而一些大户型则没这么幸运,江北区一楼盘,户型面积超过100平方米,虽然优惠18%左右,但是成交并不高。(除署名外由首席记者柴伟采写)