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第十一届全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示,真正能够保障住房的应该是廉租房,不赞成把经适房占的比重很大,应该创造条件,取消经适房(资料图片)
中国经济网北京12月9日讯今日上午,社科院举行2011-2012年住房形势与政策研讨会,并发布《住房绿皮书》,对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价,并给出相关政策建议。第十一届全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示,真正能够保障住房的应该是廉租房,不赞成把经适房占的比重很大,应该创造条件,取消经适房。
以下为演讲文字实录:
蔡继明:首先对中国住房发展报告的发布表示热烈祝贺,这是国家社科基金的重大课题系列研究成果,我曾经参加了倪鹏飞博士当时课题立项时的论证,到现在已经两年了,去年两会期间组织论证,在这两年当中已经有系列的成果问世,对他们的研究表示热烈祝贺。对于他们对这一年来房地产市场现状的分析,我认为也是很全面、系统、深刻的,有很强的权威性,还提出了有关的政策建议,我原则上表示支持、赞成。我想谈三个问题:
第一,土地制度和发展住房制度的关系。现在房地产市场之所以像研究报告当中以及李院长所谈到的一样,价格居高不下,尽管这一年来上升的幅度在缩小。主要的原因是我国现在土地制度的垄断性,也就是土地的供给完全由政府独家垄断。它的来源当然是通过征地制度,大部分来自于农村的土地,当然也有一些存量的土地。由于独家控制了它的供给,从市场结构理论来看,独家垄断的卖方市场一定会导致土地的价格远远高于竞争性市场。土地价格过高必然导致房价过高,这是一个方面。土地价格过高导致房价过高的同时,我们完全应该打破土地市场的垄断,所以我建议要把眼睛盯住农村土地的供给,农村大量的建设用地,如果是通过旧村改造、撤村并镇,新农村建设,把节省出来的用地,比如17万平方公里,至少拿出1/3的数量,允许农村集体建设用地进入市场,和国有建设用地平起平坐,同地同权同价,这样就会大大增加土地的供给,同时也会加强土地市场的竞争性,必然会使现行的土地价格大幅度下降。
第二,农村集体建设用地进入市场的措施,同时会导致农村集体建设用地上已有的住房进入市场。现在很多是小产权房,就是允许小产权房进入市场。倪博士的建议中,提到允许小产权房出租,其实思想还可以再解放,不仅是可以出租,应该可以和大产权房一样,享受同样的权利,在这点上我赞成周天勇教授一贯的看法,小产权法不存在违法的问题,大产权法在某种意义上反而是不合法的。为什么大产权房不合法?因为根据宪法,城市的土地是国有的,农村的土地是集体所有。城市建设要占用农村集体的土地,应该出于公共利益的需要。如果是征地,必须是公共利益。反过来说,公共利益未必都征地。现在不管是公共利益还是非公共利益,一律都采用征收农民土地的做法,这是违反宪法的。土地的来源就违法,当然在土地上征收农民集体土地上建设商品房,这个商品房从根源上说就不合法。而小产权法,恰恰是农民在自己的集体建设用地上,尤其是宅基地上,比如80平米的宅基地建一、二、三层,出租出售,没有什么不合法的规定,我找不到哪条法律说它不合法。仅仅是国务院和国土资源部制定的一些政策,禁止城镇居民到农村买房,他说农村的房子是可以卖的,因为是私人财产,但是宅基地是集体的,宅基地的使用权不能够转让出租,因此也就成了限制农民的房子的转让出租。所以从这点来说,违反了有关规定。小产权法的面积如此之大,大概有几十亿平方米,有人说是66亿,不知道这两年是不是又增加了。当然这部分房子已经在出租、出售,只不过不合法,不合法价格就低。如果让它合法,入市价格就会上升,城市大产权房价格就会下降,这样就能逐渐趋于平衡,总体上会使得住房价格下调。一方面给农民带来财产收入,另外一方面给城市中低收入阶层提供廉价的住房。
第三,绿皮书里面谈到,就是所谓的康居工程,如何解决中等收入或者中低收入住房问题,我们的保障房号称是要涵盖城市人口的20%,我觉很容易做到真正的保障,但那里面除了廉租房,还有经适房、棚户区改造等等,都包含在这里,真正能够保障住房的应该是廉租房,我个人不赞成把经适房占的比重很大。我认为应该创造条件,取消经适房。另外,房价还是这么高,除了投机、投资、高收入的阶层能买得起房,绝大多数中低收入的阶层还是买不起房。因此我有一个建议,康居工程怎么能够实现,一是政府和市场的关系该如何摆布,我认为即使是生活必需品,也是可以商品化的,只是应该划出一部分作为政府承担的责任,是保障性的。在这方面,政府可以在增量上增加住房建设用地,拿出50%—70%,或者是50%用作自住房,就是土地招牌挂时,就明确这片土地的房子只能自住,不能作为投机、投资,不能转让,当然有一定的期限,比如限定十年之内不许转让。购买这个房子时要注明,这样一来,房地产商在拍卖这块土地时一定就不敢出高价,因为买房的人不是投机的,是自住的,他不会出高价买这个房,当然地价就可以降下来。十年之后怎么转让可以再讨论,另外再拿出20%新增的建设用地,可以用于改善,改善的房子可以规定五年之内不许转让。这样既把政府的调控从供给土地的角度限制了这部分土地用于康居,用于自住或者改善,不能够投机。另外在市场上又完全按市场来定价,姜太公钓鱼,愿者就上钩,对号入座,真正需要房子的、自住的人就会买这个房子,而投机的不会买,因为买了之后不许转让、不许出售。给市场留下了一个空间。再拿大概20%左右,就是纯粹的商品化,高档的,建别墅、豪宅,建皇宫也不必限制,对这部分买房的,买3套、买100套的也不用限制,从房源上、建设用地、宅基地上,政府就做到了这样一个控制。
这是我从长期来看应该采取这样三项措施,谈一点个人的看法。谢谢。