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中国经济网北京12月9日(记者李方)今日上午,社科院举行2011-2012年住房形势与政策研讨会,并发布《住房绿皮书》。中国社会科学院财贸所博士邹琳华在会上做了题为透过政策的迷雾看中国房地产周期波动的发言,他表示,中国房地产市场已在周期的下行阶段实质运行,中国处于房地产的衰退阶段,作为投资者,应细心观察市场动向,谨慎入市抄底。
今年下半年以来,我国一、二线城市房地产交易持续低迷,降价风波从北京、上海、深圳等地开始悄然蔓延,全国知名房企拉开价格下降大幕,部分楼盘价格甚至下调50%。引发不少老业主“维权”抗议,甚至打砸了售楼处。
对于本轮房地产市场低迷的原因,多数人认为是由以限购为代表的严厉调控政策所导致。但邹琳华表示,房地产市场价格走势只是一种假象,市场衰退才是下跌的本质。他解释说,所谓限购政策抑制购房需求,只是一种假想:一是限购门槛过低,对大多数刚性需求者限购基本无效;二是投资投机者有多种途径可以绕开限购。如果说增值预期很强,投资投机者完全可以通过注册公司等途径来达到批量购房的目的;三是限制产权登记并不能制止交易,目前所谓的限购只是新址产权交易,如果供需矛盾强烈,买卖双方仍然可以通过民间合同,以及代售等协定达成交易。
邹琳华总结说,对于绝大多数限购城市而言,限购对于市场供求的实际影响很小,限购最多只是目前楼市下行的一个诱因,并不是主要原因。如果住分供应紧张,房价潜在上涨动力强烈,限购政策将在实施层面被完全瓦解。
“限购政策目前继续存在的真实意义在于,在已经开展限购的条件下,放松限购会对市场释放政府托市的信号。我们热情所谓最有效调控政策的限购,既没有想象中的磨砺,也不是当前楼市低迷主要原因的事实。”邹琳华表示,中国房地产市场已在周期的下行阶段实质运行,中国处于房地产的衰退阶段。
对于造成本轮房地产周期下行的可能原因,邹琳华认为有以下5个原因:第一,目前房价已经充分反映了人们对住房市场的各种乐观预期。在没有新的支持房价上涨的重大因素出现之前,市场只好选择下行调整。第二,经过多年的持续景气,中国房地产获得大发展,房地产供给猛烈可能已经能够较好满足每年新增需求的需要,2010年全国共有房地产开发企业8万多个。第三,2008年下半年以来的刺激政策,过渡透支了未来的住房市场需求。高起的房价,使很多购买者可望而不可及。第四,宏观经济环境已经发生了变化,不再支持房地产市场的持续繁荣。第五,抛售房产对外移民的可能性。
最后,邹琳华对开发商和投资者给出了一些建议。他认为,开发商应尽早放弃不切实际的救市期盼,快速降价回笼资金,也就是通俗的讲的“跑得快”,这样才可能在市场中生存下来,如果继续期盼政府救市,有可能被市场淘汰。作为投资者,应细心观察市场动向,谨慎入市抄底。无论什么时候,抄底都有可能面临财富收紧的局面,财富收紧的速度会加快,甚至可能成为负资产的企业。