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关于房地产对中国经济的影响,我们还可以从两个维度进行观察:一是从历史情况看,房地产投资增速与经济增速高度一致;二是分地区看,房地产投资增速的高低很大程度上决定着经济增速的高低。两者均间接说明房地产对经济的重要影响。
先看图1,自1998年房地产被确立为支柱产业,房地产业及相关投资逐渐加快,至2003年到达高点,当年房地产投资增速接近10%,GDP增速也有1999年的7.6%逐渐提高至2003年的10%。2005年和2006年两者有所背离,主要是外贸快速增长并成为经济的重要推动因素(2005~2007年净出口对GDP增长的贡献度均在2个百分点以上)。2008年金融危机后,净出口对GDP贡献大幅下降,2009负拉动GDP增速3.6个百分点,房地产拉动对经济的重要性再次体现出来。在2010年房地产投资增速33.2%,创下2000年以来高点,GDP增速也快速回升至10%以上。
图1:房地产投资增速和GDP增速
图2:前三季度分地区GDP和房地产投资散点图
图2是今年前三季度分地区房地产投资和GDP增速散点图,房地产投资和经济增速之间存在明显的正向关系。除西藏外,房地产投资增速较低的上海和北京(分别为7.1%和11.7%),GDP增速也处于最低水平(分别为8.3%和8.0%)。当然,这并不是说房地产就是经济增长的全部,2000年以来消费对GDP增长的贡献稳定在4个百分点以上,但很明显,房地产对除此以外的经济增长具有重要作用,如外需疲弱,甚至可以说具有决定性影响。早在2005年,国家统计局课题组曾做过测算,按照2000年投入产出表,2004年房地产投资增速下降10个百分点,将导致当年GDP增速下降0.9个百分点,这与笔者用2007年投入产出表估计的结果相近。
用投入产出表估计房地产对GDP增速的影响时,还扣除了其中20%左右的土地转让费进行,土地转让费去了哪里?地方土地财政收入!土地财政收入是地方政府收入的重要来源,如果考虑这部分收入还会引入银行贷款以杠杆方式拉动社会总需求,房地产的拉动作用更大。因此,上述房地产投资10个百分点拉动GDP增长1个百分点的结论一点也不夸张,甚至有所低估。
明年房地产投资增速会在什么水平?这要从商业性房地产和保障性住房分别看。
明年商业性房地产投资增速肯定不会太高,原因有三:一是外部经济风险加大,国际短期资金单边流入趋势改变。10月份外汇占款净减少248亿元,考虑欧债危机解决遥遥无期,近期海外NDF显示人民币贬值预期增强而非缓解(见图3),11月份乃至明年上半年外汇占款都难以大幅增加。作为基础货币投放的主要渠道,外汇占款下降将极大地限制限制房地产投资增长。二是明年房地产调控不放松。最近召开的中央经济工作会议明确,明年房地产调控政策不放松,要促使房价合理回归。北京市已经宣布明年继续实施房地产的“限购”。三是信贷投放难以大幅扩张,且以支持生产性企业为主。明年继续实施稳健的货币政策,不会再现2008年金融危机后大规模信贷扩张的局面。房地产是一个严重依赖融资的行业,在货币扩张有限的情况下,商业性房地产投资难以出现大规模增长。
图3:12个月人民币NDF显示的贬值预期
图4:国房景气指数和房地产投资
多重因素影响下,11月份国房景气指数已经降至100以下。2000年以来,国房景气指数降至100以下也仅在2008年金融危机出现过。历史上看,国房景气指数降至100以下,对应的房地产开发投资是个位数增速(2010年以前保障性住房在房地产开发投资中占比很小,这可以看成商业性房地产投资的对应增速),如果再考虑明年房地产调控持续,这与2008年金融危机出台支持房地产发展政策形成鲜明对比,综合考虑,明年商业性房地产投资零增长将是大概率事件。
保障房建设对明年房地产投资构成支撑,但难以推动其大幅增长。去年开始,为满足中低收入阶层住房需求,中央开始其中大规模的保障房建设,去年为480万套,今年和明年原计划分别为1000万套,后来对明年保障房目标要求有所弱化,估计为800万套左右。保障房建设将对房地产投资增长构成支撑。以今年1000万套保障房1.3万亿元投资,以及房地产投资约2.5万年完成周期估计,明年保障房投资规模约为1.2万亿元(以1000万套1.3万亿元投资估计,每万套投资130亿元,130*(480+1000+800)/2.5)=11856亿元)。按照今年房地产投资29%的增速估计,今年房地产投资规模为6.2万亿元,障房建设拉动房地产投资增速约为19.4%(1.2/6.2=19.4%)。
就是说,明年房地产投资增长主要由保障房投资拉动,增速约为19.4%,比今年下降约10个百分点,拉低GDP增速1个百分点,明年对应的GDP增速约为8.2%。
作者系中国农业银行战略规划部分析师范俊林