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破局2012——中房网2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈
本期访谈嘉宾:北京大学房地产金融中心主任冯科
中房网讯(编辑朱超飞)中房网独家策划专题“破局2012——中房网2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”,12月2日独家专访了北京大学经济所常务副所长、研究员,房地产金融中心主任冯科。
冯科在接受采访时表示,对于2012年要做的是继续落实完善相关政策,不可能采取新的政策,目前政策已经很严厉。明年不完全是房地产行业的冬天,对有准备的人甚至是一个春天,是收储土地的好机会。
2012年不可能还会有新的调控政策
冯科认为,明年有可能局部放松投资,“限购”政策不可能取消,应该会对改善型、投资型的需求在政策上会有所微调。中央领导接连表示要进一步巩固调控成果的表态,主要担心取消现在的“限购”政策之后,房价出现报复性反弹,从而影响政府的公信力。至于说是否还将有新的调控政策出台,冯科表示,在2011年10月份之前,所有调控政策都早已经采取,2012年要做的是继续落实完善相关政策,不可能采取新的政策,目前已经很严厉了。
房地产调控还有很漫长的路要走
冯科在接受中房网独家采访时还表示,房地产调控完全取得成效不仅仅是看价格,而是看整个房地产行业运行机制,土地财政有没有发生改变。现在这些改变都是表面上的,并非本质上的变化。从目前状态来看,调控政策没有改革土地制度,也没有改变土地被垄断销售的局面,要取得非常有成效的调控,还有很漫长的路要走。
2012年不完全是房地产行业的冬天
对于2012年的房地产市场,冯科认为开发商未来还是有机会,应该调整结构,在明年适当的时候,结合地方政府的地价松动程度,有针对性的收储土地。此外,冯科还特别强调,2012年不完全是房地产行业的冬天,对有准备的人是一个机会,甚至是春天,是收储土地的好机会。2012年房地产行情会有些变化,不完全是死水一潭。2012年房地产市场价格总体形势是趋降,一旦“限购”政策微调之后,销售量会有所提高,对中国经济也是一个好事。
附采访实录全文:
中房网:李克强副总理日前表示,“要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果”,温总理此前也做过类似讲话。应该如何理解中央领导接连表示要进一步巩固调控成果的表态?
冯科:以上讲话表明中央领导是担心取消现在的“限购”政策之后,房价出现报复性反弹,从而影响政府的公信力。公信力程度通过政府履行其职责反映出来的,如果政府丧失公信力,人民对政府失去信心,那么整个社会状态就会很危险。
中房网:在2012年,政府可能还会对房地产行业采取怎样的调控手段?
冯科:在今年10月份之前,所有调控政策都早已经采取,2012年要做的是继续落实完善相关政策,不可能采取新的政策,目前已经很严厉了。
中房网:您觉得市场发展到什么地步,或者说市场出现了什么样的情况,才能认为房地产市场调控已经完全取得了成效?现在离这一步还有多远?
冯科:目前这种状态,很难达到我们预期的结果,因为房地产调控完全取得成效不仅仅是看价格,而是看整个房地产行业运行机制,土地财政有没有发生改变。现在这些改变都是表面上的,并非本质上的变化。现在离这种完全取得成效的调控,还有很长的路要走。
中房网:李克强还表示,要充分发挥市场的力量,满足群众多层次、多样化的住房需求,这会不会意味着明年有可能对改善型和自住型需求的限制有所放松?
冯科:明年有可能局部放松投资,“限购”政策不可能取消,应该会对改善型、投资型的需求在政策上会有所微调。如3万或者3.5w以上的房子可以按自由交易,富人不怕风险可以随便买。这样开发商挣了钱,政府挣了地价、税收,不要去限制他。
中房网:对于房地产开发企业,您对其2012年的战略选择有何建议?是应该战略扩张,还是收缩战线,或是退出……?
冯科:我认为开发商未来还是有机会,应该调整结构,在明年适当的时候,结合地方政府的地价松动程度,有针对性的收储土地。我认为中国房地产市场调控是短期的。现在地方政府开出的地价,还是没降太多,可以再等待看看市场的情况。
中房网:您觉得,明年会是房地产行业的冬天吗?您对明年的房地产市场总体形势如何判断?
冯科:明年不完全是房地产行业的冬天,对有准备的人是一个机会,甚至是春天,是收储土地的好机会。明年房地产行情会有些变化,不完全是死水一潭。明年房地产市场价格总体形势是趋降,一旦“限购”政策微调之后,销售量会有所提高,对中国经济也是一个好事。“限购”政策的结构会做改进,估计要到明年下半年会有所调动。
中房网 :中央领导近日表示,当前全球经济形势依然严峻,确保经济复苏是压倒一切的任务。那么,在确保经济增长的压力下,您觉得我国明年的财政和货币政策会有哪些变化?又会房地产行业产生哪些影响?
冯科:我国一直采取的是宽松的财政政策,明年的货币政策是渐进式的宽松。货币政策放松的话,肯定是对房地产市场利好,不过是“顺带”拯救了房地产行业。
中房网:央行昨天宣布将下调准备金率,是不是意味着货币政策可能将松动?下调的原因和房地产市场调控有没有关系?对房地产行业会不会带来直接的利好?
冯科:这次下调储备金率说明货币政策松动的趋势是很明确的,但是跟房地产市场调控没有关系,主要是因为欧债危机对出口企业所形成的冲击,针对经济面来调整的,但是房地产行业会因此受益。
中房网:对中国房地产从业人员的2012年寄语,我最想对他们说的是“回流现金,收储土地”。