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资金策略转型
【关键词】股权交易频繁
持续的调控使得楼市成交量大幅下跌,而主要依靠卖房获得资金的房企面临着巨大的压力。自有资金不断下降,融资渠道收窄,同时融资成本上升严重影响了房企的“扩大再生产”,甚至一些房企已经被巨额的负现金流赶到了生死存亡的边界。在银行贷款、信托、私募、民间借贷等方面的重重重压之下,卖股权、卖项目换取现金流成为房企的无奈之举,而频繁的股权交易也在影射这个行业洗牌在即,房企“大鱼吃小鱼”的时代来临。
在销售疲软的同时,银行贷款的难度增加,数据显示,2011年房地产贷款的增量占同期各项贷款增量的17.5%,比上年水平低9.4个百分点,在以上两个资金来源都较为困难的情况下,大部分企业出现了资金难题,在这种情况下,“断臂求生”——卖项目、卖股权成为不少房企的共同选择。
其中,绿城就是典型的代表之一,统计显示,该公司自去年底开始出售资产,共套现37.26亿元,大行瑞银引述管理层称,公司目前正与潜在买家洽谈,将再出售4个项目,希望再套现60亿元。
北京中原市场研究部统计数据显示,2011年楼市规模股权变动超过124宗,交易金额471.76亿,远超2010年全年的84宗165.25亿的规模,同比分别上涨幅度达到了47.6%、185.5%。而包含股权及资产交易(不包含关联交易),则达到了500宗涉及金额超过1500亿元。
进入2012年以来,楼市调控的持续及卖房难度的升级使得股权交易即使在春节期间的1月份也明显升温。统计显示,在2012年1月份公开市场全国楼市成规模(交易额超千万)股权交易达到了20宗,披露市值达到了67.8亿,相比2011年同期的9宗31亿的规模上涨了120%。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示,今年的股权交易中有不少大企业,甚至标杆房企也参与其中,融创、绿城、证大等企业在1月份都有股权交易,在本轮楼市调控中,部分企业获得廉价再发展的机遇,而有些之前资金压力过紧的企业则无奈甩股换钱。张大伟预计,规模股权交易全年很可能突破千亿,而房地产股权及资产全部交易额很可能突破3000亿。
对于频繁的房企股权交易,业内专家认为,房地产企业将进行一次大洗牌,企业分化趋势更为明显,进入“大鱼吃小鱼”时代,也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。
知名财经评论专家叶檀曾撰文表示,房企的现金流非常紧张,而一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业,2012年会是非常难过、不堪回首的一年,有可能在本轮调控中被重组,失去独立的生存空间。
北京中原市场研究部分析认为,本轮调控将使得楼市集中度增加,大房企、品牌房企的市场份额将有明显增加,而部分小企业将被无情的淘汰。另外,在本轮调控中,国企因为资金实力相对雄厚,占据的市场份额也有所增加。从目前来看,在楼市过冬的关口,现金为王,对于部分大企业来说,甚至可能会牺牲利润获得资金,万科、龙湖等企业在最近都有接近成本线的抢收销售,只有拥有了现金才能在这个冬天获得更低价的优质资源。
房企人事策略转型
【关键词】走马换将
2月8日,香港上市房企佳兆业发表声明称,今年销售实现开门红,因此顺势调整高层管理人员。声明称,即日起,金志刚获委任为佳兆业执行董事兼行政总裁;黄传奇辞任执行董事、总裁兼副主席,并获委任为公司高级顾问,此次高层管理人员调整,使得伴随集团共同成长的高层管理者进入董事局,增强了公司员工的凝聚力。
此前的1月17日,万科重庆公司总经理邢鹏宣布离职。万科天津总经理杨涛被调任万科北京区域任副总经理。此外,原万科深圳区域总经理张纪文挂帅“广深区域”,担任总经理一职。万科方面同样将上述走马换将视作“正常人事调动”。
此外,据媒体报道,原华润置地(橡树湾润景公馆)江苏区副总严丰将任职世茂集团浙江区总裁兼集团副总裁,原华润地产苏州营销总监则加盟杭州世茂。据了解,世茂房地产这一轮人事大换血,新增了90%的新鲜血液,大部分是职能副总裁和区域总裁,主要来自于从万科、中海、华润等品牌房企。
3月15日绿城将推出“全民营销”的新销售模式。为了实现这一销售模式,绿城也对销售队伍做出调整,一方面将自己原先的销售人员赶出案场,到社会上去找寻客户;另一方面,借用社会上原先的二手中介的经纪人,从中面试、挑选出两三百人的优秀人选,成为绿城的签约经纪人,帮绿城卖房子。
业内人士表示,纵观近几年房地产发展,每次大的房地产市场调控政策出台后,都会伴随着很多房地产开发企业频繁的人事变动。2012年注定是房企调整和重组的一年,而高管人事调整则成为首要议题。人事调整的背后是许多开发商,尤其是大型的房地产企业正在解答发展中存在的疑惑,摸索未来发展的正确轨迹。