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但从总体数据看,2月楼市成交虽有反弹,但力度偏弱,且仍属地量。2011年,深圳住宅总成交为历史低位,一、二手住宅成交约9.25万套,月均7700套而今年2月份一、二手住宅成交量仅3488套,只有去年月均的45%。
历年数据证明,春节之后,楼市复苏的速度都比较快,成交往往会出现一个“小阳春”,而今年则不同,楼市基本上延续2011年12月底的低迷走势,复苏的速度较为缓慢。到最近两周,访客量与成交量才有较大幅度的上升。中原地产认为,这种回升或许只是2011年补缺性“刚需”成交;而且,目前显现出来的“刚需”放量,主要原因也是部分楼盘以低价、降价吸引置业者。仅以短期的成交回升来断定楼市全面回暖为时尚早。
今年新增供应
成倍上升
一方面是成交持续低量,另一方面是新增供应大幅上升。美联物业分析师跑遍全市住宅工地后得出结论:2012年,深圳楼市库存量大,新增供应多,2011年库存27549套,2012年预计新增61500套,共计近9万套住宅具备入市条件。而2011年一、二手住宅总成交才9万套左右,供大于求可想而知。
据美联物业信息,2012年,深圳六区新房增量全部比去年上升,原特区内住宅新增供应约三成,以罗湖区增幅最大,从去年的不到3万平方米激增至52万平方米,增长17倍;福田增长1倍;南山增幅最小,也有24%。宝安、龙岗新房增量为230万平方米和210万平方米,分别增长57%和43%。从主要片区看,龙岗中心城、宝安中心城、龙华、横岗为全市供应高度集中区域。
在供应倍增的同时,开发商迎来的是首轮还债高峰。专家预测,3月份是房企首轮还债高峰,“房子能卖一套是一套,债务能收一笔是一笔,新项目能缓就缓一缓。现金为王是硬道理。”
降价才能打动
首套房买家
赶快卖房可能没有争议,令开发商纠结的是,房价降还是不降?
乱花渐欲迷人眼。2月下半月,成交量的快速放大,让一些开发商感觉“超预期了”。一位房企高管预测,房价稳住了,不会再降了,全年将微涨。
个别二手业主反应更加灵敏,原来说好的售价不算数了,提出要增加几万元。绝迹半年的“反价”现象重现江湖。
这一回,买家们显得相当“淡定”,没有追涨的冲动。中原地产华南总经理李耀智说,当前的成交主力是首次置业者,他们对价格十分敏感,不到他们的心理价位,就不会动心。从政策层面看,虽然加大了对首套房贷款的支持力度,但限购、限价、限贷的大政策没有变,保障房建设力度没有减,房价涨不上去,消费者不怕踏空。
罗湖一楼盘售价的剧变即是最好的注脚。该盘于去年底开盘,不愿“将就市场”,定价为每平方米31000元。促销一个多月几乎毫无效果。终于在2月份祭起了“降价”大旗,均价落到25000元附近,成为近期市民看房的一个热点楼盘。
“如果成交一反弹,开发商又提价,就会出大麻烦。”李耀智提醒开发商,住宅成交反弹能否延续,关键取决于房价。只有性价比最优的房子,才会吸引理性的首套房置业者出手;只有肯降价的楼盘,才能在3月启动的楼市促销战中领跑。
据机构调查,迄今深圳已有27个在售楼盘降价一成以上,最多的达到23%。2月,降房价仍以“点射”为主,预计3月将由点及面“全面开花”。记者谭建伟
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