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三位嘉宾做客北方网《楼市精英谈》共同讨论热点话题
主持人:各位北方网的网友大家好,欢迎收看《楼市精英谈》,我是主持人明朗。本期节目当中,北方网地产频道联合渤海早报地产事业部特别邀请到了三位嘉宾,我们来认识一下,天津智慧山项目的企划总监刘克前,欢迎您!
刘克前:各位北方网的网友朋友大家好。
主持人:第二位是中原地产天津三级市场部区域经理张旭,您好。
张旭:各位北方网的网友们大家好。
主持人:第三位是伟业顾问天津公司的高级策划经理王继繁,您好。
王继繁:您好,北方网的各位网友大家好。
主持人:今天是和三位地产精英,来聊一聊楼市的问题,首先我们看到2011年4季度至今已经有十多个城市在住房标准公积金包括土地等很多方面对政策进行了微调,再加上首套房基准利率逐渐回归,以及近日央行再次下调存款准备金利率政策的出台,所以对于楼市来说我们普遍判断暖风已经刮过来了,这是不是也意味着楼市有了一个转向呢?听听三位的想法。
刘克前:就今天楼市的政策走向来说,先看一下去年的政策走向,去年应该是政策的调控年,而且是非常严厉的多管齐下的一种调控,无论是从限购还是从利率、限贷的政策来说,今年我们总结是政策的平衡年。从国家来说,这轮调控房价不是为了把房价打下去,是促进合理的回归,抑制过快的增长。所以,今年可能会有一些政策的微调,比如包括前一段时间芜湖和上海的政策微调,跟中央政府的一种试探,中央政府给了非常明确的表态,还是坚决地贯彻原来的调控政策。但是从差异化的购房者来说,有一些非常好的效益。一些差异化首套购房或者改善型购房的需求,现在国家还是一种维稳的状态,这对于房价合理的回归是非常有益的,今年可能会比去年更平衡一些,不会完全地把房价打下去。因为经过去年下半年的一轮调控以后,现在很多的房屋、市场情况已经趋于合理,正在走向一个合理的趋势,无论对政府还是购房者来说,大家希望看到的一种状况正在慢慢出现。
主持人:张总您的想法呢?
张旭:现在的二手房和新房的成交量现在来看是有一些抬头,成交量可能比原来有一些增长,但从宏观上来讲国家对调控还是依然继续,包括温总理之前说的对限购、限贷的打压还是继续的。刚才刘总说的合理性回归,对于合理性回归2011年年底的时候价格基本上趋于初见成效,对于一年的楼市控制达到一定的预期效果,2011年的刚性需求和一些改善型的客户的堆积和沉淀已经达到了一定的饱和,他们需要购房心理的一种释放,加上今年年初的时候政策稍微有一些宽松,从银行开始,老百姓心里承受的预期已经达到了,这个时候有一定的释放,可能是刚需和改善型的客户已经提前进入市场。
主持人:王先生呢?
王继繁:这个问题我们这么看,首先我们认为政策的微调其实是基于整个中央对房地产整个行业调控大的组织基调上的,这个大的组织基调从各方面的表态来看,整体上对于这几年的影响,起码从今年上半年来看,政策没有太放松的迹象,这种微调主要还是为了保证市场中不同的刚性需求还有改善型的需求,保护这部分客户需求的释放,同时继续抑制投资和投机性的需求,使得房地产购买的主体回归到我们正常的老百姓上面来,从而剔除投资和投机的需求。从政策的微调来看其实还是吻合大的基调的。房地产的楼市经过去年一年的调整,其实目前来看,投资和投机的这部分客群已经撤离市场,在这种情况下,他们已经不再敢于入市了,在市场中保留下来的还是真正有需求的客群,因此政策调控其实是在保证这部分客群的利益。
主持人:刘总我想问您一下,现在政策的回暖对于开发商来说是不是也意味着资金的压力会有所缓解呢?
刘克前:从去年下半年开始,成交量极度萎缩,2012年1月份也创了往年同比下滑跌幅居首位,从这方面看开发商后期资金的保证有一定的压力,但是从去年上半年来说,开发商的回款还是非常不错的,都是正增长的,只是从去年的3季度甚至是4季度开始,开发商的销量开始骤减,但是上半年已经满足了一部分的回款需求。作为2012年来说,开年1月份遇到从来没有过的历史低量,当然我们对开发商也做了一定的预测,包括年后可能出现的一些购房者的回潮,这也是去年下半年积压的一些刚需人群,包括婚房还有拆迁的一部分需求合理的释放,最关键的是今年无论是开发商还是购房者都非常成熟了,开发商也不像以前那样,有了一定的增量以后再往上调价格,现在的开发商也非常理性的,借助这轮小回暖的时机也是在搞促销,包括一些楼盘已经恢复到非常合理的价格,就不再具体举例了。可能有的楼盘价格甚至是与周边保障房的价格已经非常的贴近了。作为购房者,如果商品房和保障房的价格贴近的时候,购房者肯定是首选商品房,无论是从产品的品质、开发商品牌、日后的物业管理各方面肯定是选择商品房,所以今年开春以后对于开发商来说迎来了一轮成交的小高潮,也不能不说是开发商对这轮政策还有抓住购房者的时机。从购房者来说,他们也非常成熟了,经过去年一年甚至是去年半年的观望以后,其实他们对每个楼盘的了解度是非常深的,他们知道每个楼盘在他们心里的合理价位,它的价值体现在哪,所以很多的购房在这轮选择了出手,是因为房子达到了他们心里的满意度,对购房者来说,也不一定能买到最合适的价格,只是在他的合理价格区间,目前基本是这样,现在很多楼盘做出了让利和举措,已经满足了这种需求。
主持人:刘总刚才说的是一方面,王先生经常和我们很多的购房者打交道,您看现在我们一系列的政策微调,是不是对于购房者来说他们的贷款压力会有所减轻呢?
王继繁:我们注意到从2月24日开始,央行在三年内第二次下调了存款准备金率,大概释放4千亿的资金增加市场的资金流动性,这种增加流动性是国家居于整体、全国大的宏观政策环境来给出这样一个政策导向。其实我们认为这种资金的释放对于房地产的影响可能不会这么直接,是一种间接性的影响。我们也注意到春节之后响应国家对鼓励、保证、刚性需求购房的需求,在银行的贷款层面上给予了一定的政策上的优惠,比如去年很多的首套房都要上浮5%,现在利率已经回归到基准利率的水平,甚至有些资质特别好的客户可能能拿到九五折的利率,这些对于我们普通的刚性置业需求的客户来说,确实是会减轻一些还款压力,同时再加上开发商配合的力度使总体的房款有所下降,利率在下降,对购房者的月还款压力来说是一个积极的信号。
主持人:看来我们的楼市会越来越好,我们再来看下面一个数据,国家统计局18号公布的统计数据显示1月份70个大中城市新建商品住宅的价格环比全部止涨,部分业内人士也认为,在调控依然从严的形势下楼市的拐点会加速到来,不知道三位是怎么来看待这个问题的?
刘克前:其实楼市的拐点应该从去年已经体现了,但是加速的过程我们估计应该是在今年的一季度能够止稳,跌幅缩小,很多人都在说怕错过今年这轮再出现一轮房价上涨,我们考虑今年是不会出现大幅价格上涨的,只不过是跌幅的收窄的过程,今年房屋2500万平米的释放量,对于开发商存量的压力是非常大的,要满足正常经营性的支出及包括公司运营的费用,所以现金流对开发商是非常重要的。从今年拐点来说去年已经体现了,今年我觉得应该是拐幅缩小的过程。
主持人:刘总觉得是拐幅缩小的过程,张总您怎么看?
张旭:对于今年市场基本上是由原来的降价求量,到现在是价平量升,基本上达到之前释放的效果,大方面是从调控严厉的形势下,再看拐点,现在拐点出现应该是刺激得不会很深,昨天就记者读访住建部的副主任王钰林,他说如果说某些城市再有微调、政策的微动的话,会出台更新的一轮调控政策。我觉得价格上像刚才我说的那样,开发商已经很理智,不会因为成交量的上涨带动房价涨幅,所以老百姓长期观望以后,发现价格已经进入到他心里了,最后拐点我觉得现在基本上市场趋于平稳。
主持人:最后我们听听王先生的意见。
王继繁:事实上是我们在整个大市场的背景下,都在各个项目的打折促销,尤其是像中心城区周边的这种项目,这些项目的打折促销换取成交量,必然是对价格的涨幅、停涨,会有积极的作用。我们同时也看到随着这种价格的涨幅的停滞,各个城市的一些成交量有一些回升的态势,但是我们发现现在的成交量无论是从1月份来讲,还是从刚刚过去的2月份来讲,其实目前还远没有达到以往2009年、2010年同期的水平,一月份全市天津市只成交16万平米住宅,二月份大概是35万平米,像以往市场好的时候,同期平均的月均消化量应该是在80-100万平米的量,从量的关系来看现在还远没有到达市场重新回到信心的状态,因此这种市场成交量回升是一种良好的态势,同时保持一个相对平稳的价格来说也是市场健康发展的趋势,无论是从国家的角度还是老百姓自己的角度来讲,都很愿意看到这种现象平稳的发生,因此在这种情况下,双方都愿意看到比较稳定的发展,我们认为价格大幅度的波动可能不会像往年那样出现了。
主持人:接下来还想跟三位聊聊春节之后天津的楼市,有人说春节时候的天津楼市是打了个“年盹儿”,春节之后呈现出了比较火爆的局面。根据统计数据显示,天津市场2月中旬出现了环比大幅上涨的现象。问问张总,天津的楼市到底到了一个什么样的热度?什么样的房型受老百姓的关注的呢?
张旭:刚才你也说了,刚性需求和改善型的客户已经入市了,对于这种情况下现在比如说刚性需求婚房,以我负责的河东区来说,从周边的成交率来看,刚性需求的客户基本上占90%左右,所以这些客户基本邀请房型是中小户型,改善型的基本上是大户型的,但这两种客户的比例还是以刚性为主,现在中小户型比较热门,现在离我们最近的一个,我们中原做代理的天津市的20多个楼盘项目,从雍华府的两室的项目已经基本绝迹了,剩下的基本上都是大户型的。但婚房还是以中小户型为主的。
主持人:刘总,您一直在说开发商越来越理智了,在春节之后开发商有一些什么新举措呢?
刘克前:其实今年春节之后出现了这轮成交量回暖往年都有的,只不过今年特别明显,因为去年下半年包括今年一月份已经出现了递量,从往年的经验来说,春节之后会迎来一轮成交量的小高潮,只不过今年2月和前一个月的反差比较大,所以显出今年的回暖态势特别明显,因为反差特别大,所以对于开发商来说,很多也是抓紧这轮回暖,刚才张总也说刚需占了很大的比例,无论刚需还是二套改善的购房者对于开发商来说是非常重要的,为防止购房者被别的开发商争取了,开发商选择了让利于民,政府也很给力,包括指导价格的提升,确确实实使老百姓看到了一些利益,所以说很多刚需购房者、改善型购房者选择这个时候出手,在以前房产快速增长的时候,可能对房源的选择非常狭窄,可能需要排队,现在不用了,而且议价空间也大了,以前不用说去谈优惠点,买到一套合适的房子就不错了,现在既能买到合适的房子,而且还能有和开发商讨价还价的过程,所以购房者觉得心里是比较满足的感觉。
主持人:我们再听听二手中介企业有什么样的举措?
张旭:二手房中介最近过完年以后,由于年前的市场不是很好,中介各个门店的员工都陆续离开了这个行业,首先二手房从我们自身开始,过完年以后客户量、电话量包括网上的访问量是突然剧增,首先我们各个门店包括各个行家也好,同行之间都是缺人的。一方面在招人、一方面在培训。我们现在各中介比的是一种服务,每个人都要提高自己的专业和自身的素质。中介开始对周边的各种项目进行了解,我们也去走访,了解之后对于我们现有的价格针对老百姓买房的心理做一个收集,把他们融入到市场里。我们更多地去给客户匹配更好的优质的房源。
主持人:我们现在刚刚进入三月份,三位给我们预测一下,今年我们的楼市市场到底是会平稳发展还是会有所上扬呢?
刘克前:这个问题前面说得很多了,但是我现在想举一个例子,作为现在家庭来说,房地产原来是集万千宠爱于一身的孩子,不论从对国家GDP的贡献,对地方财政的贡献,家里面也满足了隔代老人的需求,也满足了父母的虚荣心,但发现有一天孩子需要成长、需要成熟,需要家庭从言传身教、政策方面给他一定的规范,作为开发商来说,像一个逐渐要成人的孩子,他需要的是理解国家的政策,要跳出这个家庭要成长,要在社会上成长,要在社会上立足,要了解社会上老百姓的需求,怎么和社会接轨,以前是在家里集万千宠爱在一身,现在通过这轮政策和市场的调节以后,这个孩子逐渐长大了,房地产的趋向成熟的。凡是能够留存下来的,而且给社会、老百姓还有国家做出对相应贡献的开发商,从全社会来说还是非常需求的开发商。从今年来看大家都说是开发商重新洗牌的一年,留下来的是一些非常成熟,而且对市场贡献度非常大的,而且对未来国家经济平稳过渡、经济转型来说也是非常有好处的一些开发商。
主持人:我们来听听张总您的看法。
张旭:今年的市场从我个人角度看还挺像一个人,多少有类似的地方,因为这个市场经济调控以后,价格趋于平稳,但是得达到老百姓的心理预期。这个价格适合出手,他才出来买,如果觉得价格高,肯定市场还是很淡的,这是一个双方选择。对于国家来说调控目的也达到了,老百姓价格也能接受了,我觉得这是一个趋于平稳的市场。如果说部分业主(在我们那里卖二手房的个别业主),他的价格如果因为有量了而升上去了,正好不符合现在这种价平量升的趋势,国家肯定要继续进行调控,出现平稳的市场还是比较符合现在市场的规范。
主持人:下面听听王先生的观点。
王继繁:现在从春节后客户活跃度在的提升,很多客户都在看房,都在比选,都在考虑出手,我们觉得在市场中成交量的趋势是由双方因素提供的,一个是购买者还有一个是供应者,无论是新房子的开发商还是二手房自由的业主,只有供应者和需求者之间可以保持相当健康的发展,我觉得成交量才会变多,从理性来看,目前客户的热情、需求的热情是有,我们目前的项目开发也好,个人业主也好,是不是能拿一种合理的姿态来迎合这种很热情的需求。来保证成交量的平稳还是上扬,这是需要双方配合的一件事,是一个匹配的过程,因此我说从短暂的三周、四周,来为今年下一个很大的结论还稍微有点早,还需要看一看双方的一个活跃度,我觉得是应该从这个角度看这个问题。
主持人:王先生提到供需双方有这样一种不同程度的表现,一方面刚性需求者按捺不住开始积极入市了,另一方面刚刚刘总一直提到的,我们的开发商迫于压力也采取了不同程度的促销和打折的力度,先问一下刘总吧,您觉得这样一些促销的力度会不会提升市场成交量呢?
刘克前:这点是肯定的,对于开发商来说这种大量的促销手段对于购房者来说,确实看到了价格方面的实惠,而且从整个国家的政策来说也看到了回调的迹象,对于整个社会的和谐发展是非常有好处的。但从购房者来说,最关键的是购房者现在非常成熟,比开发商还要成熟。
主持人:现在是买的比卖得精。
刘克前:现在变成了买方市场了,他的选择余地非常大,但是对于购房者来说,虽然是买方市场房地产有独特的资源性,而且有独特性,每一个低端,房形和产品类型不同。每个购房者都有自己合适的房屋,所以对于开发商让利来说,这个阶段对于以前积累的刚需和改善型的客户来说,是一个非常好的选房时机。
主持人:王先生我们刚刚一直在说现在市场是刮起了一股暖风,到底这股暖风能刮多久呢?
王继繁:我还是习惯于从理性看一下这个问题,任何市场现象围绕市场的核心都是供与需的关系,都是供需关系的问题,那么可能落实到我们老百姓买房子的事,中间有一个价格杠杆,如果我们说供应、需求两者的匹配度达到一定的平衡点的话,也就是老百姓在自己的支付能力范围内选种了自己的产品,开发商又给了符合老百姓的价格。如果我们看到了客户的热情比较高,好多都入户了,好多的开发商也确实来做了这些,尝试了迎合这部分需求,只是迎合匹配度,现在我们还没有看到特别的,很多项目的匹配度还没有到那个位置,所以我们觉得只有这个匹配度进一步磨合、进一步独立,会导致市场成交稳固地上升,我觉得还是供、需匹配的问题。
主持人:说了这么多,下面进入一个比较实质性的问题了,该不该出手的时候,我们再来看一个统计数据,2月份天津有310个项目在打折,同时又20个项目在开盘,所以说购房者的选择越来越多了,什么时候应该出手了呢?三位给我们说一说。
刘克前:对于购房者,我习惯把他们分为三类,一类是刚需,这个就不用说了,到结婚的时候必须买房子,拆迁得有房住,什么时候都是合适买房子的时候。二是改善型的,这是福音最大的一个阶段,选择空间、议价空间都非常大。再者是投资型的,当然不是投机型的,这个我们国家不鼓励,投资型的购房者选择余地也是非常大的,而且选择的物业类型非常的广泛,已经被限购不能再买这种住宅产品了,但作为一些商业物业来说是他最佳的选择,大家看到一些优质的商业底商还有写字楼,写字楼的租金每年都是大量增长,尤其一些高档写字楼的租金增长率是非常大的。所以对于三类的购房者来说今年都是非常合适出手的时机,尤其是对于后两类他们是非常成熟的,可能他们的一些购房经验比我们的接待顾问还要专业,他有他的经商头脑还有资金匹配的需求,所以说今年都说是别人恐慌的时候,我们贪婪吧,这个时候改善型和投资型的客户不妨选择一些比较好的物业。
张旭:我对这个看法很简单,现在我们老百姓和客户来说,应该真实、理性地去测试现在所需要选购房子的底价,当一旦测试到了以后用尽快的时间考虑出手,不要因为一点点小小的利益没有达到你的预期而错误购房的机会。
王继繁:这个问题对于任何的消费者而言,无论是购买什么商品都是希望以一个最低的价格来买到最优的商品,其实都是一个性价比的问题,我觉得对于普通的购房者来说,刚性需求还是改善型需求这部分购房者来说,我们觉得只要提供的产品或项目的地段能够与你的需求所匹配,同时价格也是在你心里可以承受的能力范围之内,我觉得就可以去出手。对于好多业主、客户用追涨的心理或买涨不买跌的心理不太有必要,因为这种心理更适合于投资或投机性的客户,对于我们普通的置业者而言只要我们觉得这个产品还有需求、价格这三者能够匹配就是出手的好时机,没有必要等所谓的拐点,到底什么时候来什么时候是拐点,我认为没有太大的必要。
主持人:好的,非常感谢三位做客我们《楼市精英谈》,也感谢各位网友的收看,下期节目再见!