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最近,小区物业费涨声一片:南岸区某滨江楼盘正在酝酿上调物业费,准备由1.1元/平方米涨至1.7元/平方米;渝北区龙头寺某大盘贴出了涨价通知;渝北区冉家坝的洋河龙山D区最近则宣布涨价已获通过,称将从3月1日起执行新的收费标准……
对上调物业费,多位不同小区的业主告诉记者,合情合理合法的涨价,多数业主都是能够接受的,但涨价遭遇暗箱操作,是他们不能接受的。
少数人“代表”多数人
“春节过后,我就看到了康居物业贴出的通知,说要涨价了,征求业主意见云云”,洋河龙山D区的业主刘畅(化名)介绍说,但没想到的是,还没等来业委会或物业公司的人来收集意见,最近一份盖有小区业委会公章的告示就出来了。说经小区超过半数的业主书面签字表决,这超过半数的业主里面又实现了“双过半”同意,于是,告示宣布:涨价获得通过。
记者随后调查得知,该物业公司找了小区一半的业主参与表决,这些业主有一半同意涨价,也就是说,这意味着六七十位业主的意见,就代表了整个小区215户业主。对这种“被同意”,部分业主提出了异议,但物业公司有关工作人员回答称,“涨价已经合法有效通过,你不同意也没有办法”。
那么,这次涨价是否真的合法?记者先后采访了我市物业行业的专家银鑫物业总经理李预兵、鼎凌律师事务所律师王刚,两位人士均表示,根据《重庆市物业管理条例》第十九条,关于上调物业费的原文表述是这样的:业主大会对其他事项作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主(如小区有20万平方米,有10万平方米面积的业主同意)且占总人数过半数的业主同意。两个“同意”必须具备。
李预兵和王刚解释说,这个“双过半”必须是全体业主的“双过半”。否则,表决就是不合法、无效的。也就是说,洋河龙山D区在物业费涨价表决这个关键问题上,偷换了概念。
小区涨物管费不需主管部门审批
不过,在记者的采访过程中,洋河龙山D区物业公司一位严姓负责人并不承认对业主的误导和欺骗。
该负责人一再强调,物业公司亏损严重,去年就亏损了30.5万元,近年来累计亏损已达到100万元。
在谈到涨价程序是否合法时,该负责人表示,康居物业是国企,所有程序都是合法的,也禁得起业主和主管部门的检验。其还专门提到,业主表决的结果经过了居委会、龙山街道、渝北区房管局等主管部门的层层审批与抽查。
但记者随后采访了渝北区龙山街道和渝北区房管局物业科,两个部门均表示未对该小区的表决结果进行审批与抽查。渝北区房管局物业科的江科长解释称,小区物业费涨价是市场行为,由物业公司与业主协商,只要业主同意认可,然后告知居委会、街道、房管局备案即可,并不需要经过哪个主管部门的批准。
另外值得一提的是,在洋河龙山D区的物业收费室,最近还贴出了一张盖有“重庆市物价局价格监督检查分局监制”章的收费表。多位业主表示,康居物业工作人员经常以此宣称“价格已经物价局审批,是合法的”。
对此,市物价局房价处工作人员黄女士表示,这并不表示物价局进行了审批,而且对一个有业委会的小区,物价局也不会对物业费进行审批。
业委会不作为可罢免
在去年,渝北区燕城苑小区物管公司提出物管费涨价申请,但在征求业主意见时,却是物管公司工作人员代业委会上门签名。以致业主们认为业委会未认真履职,联名要求罢免业委会。
如今,这样的事情也发生在了渝北另一小区。
“在征求意见时,令业主们感到奇怪的是,拿着征求意见表来签名的并不是业委会成员,而是物业公司工作人员”,一位业主表示。
对此,该小区物业公司表示,由于业委会成员工作繁忙,所以授权给了物业公司。
但在业主眼里,业委会如此“超脱”,显然没有认真维护业主的利益。在表决结果出来后,有业主提出质疑的情况下,业委会也没有进行监督和抽查。所以,“业委会置身事外,就是不作为”。