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时逢两会期间,关于房地产调控的讨论成了会上会下的热门话题,刚需人群购房的问题也始终是人们关注的焦点。两会当中有关楼市政策的风向变化,无疑将为今年的房地产市场走向定下基调,同时也为刚需人群的出手购房做好铺垫。
3月将迎置业良机?
近日来,“楼市复苏”的论调时有出现,细究之下,成交回暖项目个数的增加,与以价换量项目的不断增多不无关系。
亚豪机构统计数据显示,上周(2·27-3·04)期房与现房累计成交商品住宅1094套,成交面积12.76万平方米。上周成交排名前五的项目共售出280套商品住宅,此外,共有12个项目一周销量超过了20套;相比之下,之前一周(2·20-2·26)排名前五的项目总计仅售出199套,仅有7个项目一周销量超过20套。个别项目正在引领大市率先回暖。
“目前成交情况较好的主要有两类项目”,亚豪机构副总经理高姗在接受采访时分析指出,“一类是低价入市或降价销售的普通住宅楼盘,例如龙湖时代天街项目,自成本价入市之后一直保持火爆销售。K2百合湾项目则是通过赠送大量面积摊低平均售价,近期内也持续有不错的销售业绩;另一类是商住类产品,除中弘北京像素数月来一直盘踞周度、月度销量榜首之外,上周位于大兴的50年产权项目波普公社也取得65套的销售成绩,位列销售排行榜的第二位。沉寂已久的房山长阳区域也冲出一匹黑马——商住项目绿地启航社上周也实现成交34套。”
另据伟业我爱我家市场研究院统计,3月1日至4日,北京新房市场共有6个项目开盘,供应住宅1680套,供应住宅面积191179平方米,3月前4天的新房供应量已达2月整月的70%。6个项目的开盘均价为18550元/平方米,环比2月全月7个新开盘项目的开盘均价下跌了16%。
多家机构预计,两会结束后,随着未来各项房地产调控政策预期的逐步明朗,开发商的侥幸心理将消失,库存压力以及3月份即将到来的信托兑付高峰会迫使在京开发商降价促销,去库存、换现金、保生存。3月份有望迎来低价新盘的供应高峰。充足的房源,优惠的房价,加之首套房贷利率回归基准并有望进一步优惠,刚需置业者或将在3月份迎来不错的购房时机。
一手房力攻刚需客户
记者了解到,首置刚需成为楼市新的突破点,春节后签约的北京新建商品住宅单价大多数在2万元以下,销售数据回暖的楼盘多为刚需盘。在北京中原市场研究部发布的2月成交TOP榜中,销售排名前10名的住宅项目中仅有K2百合湾、保利西山林语成交均价微高于2万元/平方米(详见表一)。进入3月,新房住宅市场逐步活跃起来,多家机构预测将有20个住宅项目推新,越来越多的开发商开始以价换取刚需客户量。
以位于昌平的保利罗兰香谷为例,该项目上期开盘价格为15000-17000元/平方米,而近期推出的新房源均价仅为12000-14000元/平方米,并推出11900/平方米的特价房产品,纵向降价幅度在20%左右,横向与邻近的领秀慧谷、珠江·摩派国际的价差则在40%左右。如此大的降价幅度也吸引了不少北部的自住刚需类购房人群,开盘数日252套房源已几近认购一空,目前仅剩少量一居房源。
2月旧盘加推的中海九号公馆、华润橡树湾、翡丽华庭等项目均位于较成熟区域,推出的房源均以升级置业的刚需户型为主。位于密云的溪水雅地成交均价与2010年初持平,顺义区的香悦四季近几个月成交稳步上升,本次开盘房源成交均价可能在13500元/平方米左右。
事实上,在保障房、住房信息联网等中长效机制尚未健全,北京人多地少的情况下,北京楼市继续调控的趋势已定。数据显示,目前北京商品住宅的库存量接近12万套,机构预计上半年还将有5万套左右的商品住宅入市,依照目前楼市单月成交量低于5千套计算,上半年楼市库存量可能将达到15万套的历史最高峰值。因库存积压而引起楼市价格的进一步下探,似乎难以避免。
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