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简光洲卢雁
温家宝总理在《政府工作报告》中谈“2012年主要任务”:继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设,在确保质量的前提下,基本建成500万套,新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施,增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统,改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展。
房价下降多少算是“合理回归”?2012年房地产调控政策何去何从?中国住房保障融资渠道在哪里?
针对社会广泛关注的住房问题,全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心原主任、住建部专家委员会住房组成员张泓铭接受早报记者专访时表示,目前房价已经出现了松动的迹象,下降20%比较理想,但超过30%则进入危险区域。同时,他还建议以住房公积金等大资金为基础,建立中国住房保障银行,解决住房保障融资难的困境。
“合理回归”不同于
“回归合理”
东方早报:怎么评估目前房地产调控的效果?房价是否出现松动?
张泓铭:自2009年末开始的抑制房地产全国性过热的调控,经过2010年和2011年各方面的反复博弈,终于开始收到成效。数据表明,全国性的房地产退热局面已确立,市场趋势无疑是朝着中央政府调控的预期目标在前进。
从全国来说,房价已经出现了松动的迹象,上海已经见到了转折点,有的楼盘已经下降了20%~30%,当然每个人的观察点不一样,但总体上形成了一个预期。
东方早报:今年调控何去何从?
张泓铭:2012年伊始,全国房价肯定继续下行,并扩展到二手住房。不管如何,上半年的调控政策坚持不动。如是,则估计到2012年6月底,一线城市的新建商品住房价格,可能比2011年12月底再降低10%以上。2012年7-8月,应该对房价泡沫做一次全面评估。如果确认一线城市的商品住房价格已从高点跌落20%,并考虑整个经济增长态势继续不良的话,可考虑在下半年推出一些稳定房市(不是反弹)的政策。
东方早报:中央提出“促进房价合理回归”,“合理回归”怎么理解?
张泓铭:首先要说明一下,“合理回归”和“回归合理”是不一样的。
中国整体的房市泡沫已积累多年,一线城市包括部分二线城市,泡沫积累惊人。如果把泡沫一拳击碎、彻底消除,回归合理程度,意味着东部沿海城市的房价要迅速跌落一半,中部城市的房价要迅速跌落三分之一。这可能导致银行破产、房地产企业倒闭和房地产供应商亏损,三者互相影响、互相推动,对整个国民经济安全构成严重威胁。比如一个人2009年购买了100万元的房子,首付20万元,贷款80万元,如果房价下降20%,他的房子总价就变成了80万元,购房者尚能安心还贷,但跌破80万元,那购房者贷款总量就高于房子总价,购房者肯定就不还贷,直接让银行拿去,这对金融安全就构成威胁。
而“合理回归”就是承认房价泡沫不是短期可以消除,认识到房价不可能降到合理的水平以后,“见好就收论”不行,“彻底消除论”也不行,而应该实施房价“绝对回归为先,相对回归为后;相对回归为主,绝对回归为辅”的操作思路,稳健地消解泡沫。
东方早报:绝对回归和相对回归具体如何操作?
张泓铭:绝对回归是指房价绝对下降,泡沫绝对缩小。相对回归是指房价基本稳定,待国民经济增长,使房价同其他产品和劳务价格的比价关系下降,泡沫相对缩小。
绝对回归为先是指,调控一定要见到房价的绝对下降,在房价绝对下降以前,调控决不能松。绝对回归为辅是指,全部泡沫的基本消解,主要不是靠房价的绝对下降。相对回归为后是指,在房价没有绝对下降以前,相对回归不是主要考虑的策略。相对回归为主是指,一旦房价绝对下降到实质性程度例如20%左右,相对回归就要成为主要策略。房价绝对回归到20%~30%就是敏感区域,就要小心了,就要求稳定了。
东方早报:你认为房价绝对下降多少算是合理回归?
张泓铭:我认为在房价高位的基础上下跌20%是较理想的,超过20%就进入敏感区域,超过30%则进入危险区域,就可能出现大量不还贷的情况。下跌20%后,可适度调整正常,维持房价稳定,实现软着陆。
“地方财政短期有阵痛”
东方早报:很多地方财政依靠土地收入,他们能否承受房价下跌带来的冲击?
张泓铭:首先我要反问,目前的土地财政是否可持续?地方增加财政依靠房价猛涨、土地出让的模式是不可持续的,土地是有限的,房价上涨也不是没有底,所以,要放弃现行的模式,地方财政做到不依赖房地产,同时,地方官员要改变一些错误的政绩观。当然,短期内会有阵痛,所以政府工作报告对今年中国经济增速的预期目标设定为7.5%,给地方减压。
东方早报:你怎么看一些地方政府松动房地产调控?
张泓铭:我们要仔细分析地方政策的行为目的,分清两个方面。
如果调整政策是为了支持百姓的自住需求,我们永远都要支持、鼓励,甚至优惠,这实际上是提高福利,刺激消费。在这轮调控中,也误伤了自住需求,做一些修复,我认为是合理的。反过来说,如果打着这个旗号,实际是为了土地财政,让市场回暖、过热起来,要坚决反对,因为过去的模式对经济没有任何好处。
东方早报:房价绝对回归进入敏感区域后,如何兼顾国民经济和房价稳定?
张泓铭:房地产业仍是促动整个经济发展的一个可以考虑的行业。这样说,并不是要放弃两年来的调控,仅仅是说假如国民经济增长不理想的话,房地产调控政策适度调整也是一个可考虑的方案。
这种适度调整,也是以上半年的房价绝对回归为前提,调整的预期结果不是房价反弹,而是令房价稳定下来,所以只能是温和的调整。
从长期看来,要完善用经济手段调节房地产市场的手段,用经济性限购代替行政性限购,实行累进的房屋税收办法,如首套购房免税,二套购房正常税,三套购房加税,四套购房重税等等。此外,住房保障工作要常抓不放。房地产调控政策适度调整也是一个可考虑的方案。
“建立住房保障银行”
东方早报:目前现行的公租房和 经适房运行中,遇到哪些问题?
张泓铭:目前,一部分公租房的适用对象或追求居住的长期稳定、或追求心理满足、或囿于传统的房屋产权观念,不满足对于公租房的有限期租赁,要求购买公租房,但一般规定公租房是不出售的;一部分经济适用房的适用对象有资格购买经济适用房,但缺乏部分支付(包括贷款)能力,而放弃享受经济适用房的资格。政府为防止因部分民众放弃购买、导致经济适用房的阶段性过剩,采取了放宽经济适用房准入门槛的办法来解决。其实这样的放宽政策很难把握合理分寸,又有住房保障泛化、过分福利化的嫌疑,并非一种经常的可持续使用的办法。
东方早报:公租房作为一种福利,允许出售或购买,会不会引起新的社会不公?
张泓铭:国内的公租房办法实施伊始,资金就是一大困难。资金在租赁条件下的长期沉淀,回收遥遥无期,更谈不上投[ 简介最新动态]资回报,并且后期还要追加维修、保养、物业管理等投资,财政压力很大。
允许公租房享受对象在租赁满一定年限后购买的政策,其好处是:可收回部分政府投资,减轻投资负担;同时,满足租赁者希望购买住房的心愿,安心生活和工作;有利于增强各地吸引人才的力度。这是一举多得的好事。
公租房购买后只是获得部分产权。公租房成本价肯定低于市场价格,这一差额部分可以折算成为政府保留部分产权的比例。但购买后,使用权归购买者;购买满一定年限后可出售;政府有按当时成本价的优先收购权;如政府不收购,则分享出售时的产权比例收益。由于公租房购买后只是获得部分产权,其他产权仍然掌握在政府手中,所以购买者企图在短期内从公租房出售中获得巨大市场利益的可能性很小。
东方早报:如何避免经济适用房阶段性过剩,同时严把准入关?
张泓铭:部分享受对象因条件困难放弃购买实在可惜,可以考虑适当灵活掌握购买的比例。比如说,购买比例可以掌握在市场价格的50%~70%之间。对于大部分对象要求其购买65%~70%的产权,即政府保留35%~30%的产权;对于少部分对象(需要经过审核批准)可以接受其购买不低于50%的比例,即政府保留不高于50%的产权。只要掌握好审核关,可以使购买约一半产权的数量,控制在政府可承担的范围内。购买后,使用权归购买者;购买满一定年限后可出售;政府有优先按当时购买价收购;如政府不需收购,则分享出售时的产权比例收益。
东方早报:众所周知,保障性住房资金一直是难题,你有什么建议?
张泓铭:全国住房保障资金的困难,体现在两个方面。一是财政投入尤其是地方财政投入不足,二是融资困难,缺乏针对住房保障的主力融资渠道。
拓宽住房保障的融资渠道,除了继续重视市场性融资外,我建议考虑以住房公积金等大资金为基础,建立一个住房保障的主力融资渠道——中国住房保障银行。
首先,住房保障银行作为住房保障性专业银行,有大量吸收存款的可能性,可以获得充分的资金,使住房保障得到一个基本的融资支撑。在此基础上,不足部分可借用但不必依赖商业融资渠道;同时,住房保障银行同商业银行有明显区别,不以盈利为目的,可以以优惠的贷款利率服务于住房保障,降低融资成本和运行成本。这对于住房保障长远的可持续发展,具有重要意义。