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杭城楼市的价格战,一个板块接一个板块地开打。持币待购的买家们在苦苦地追问,下一站,在哪里?为此,记者近日采访了西元推广机构总经理蔡晓君。
他说,此轮房价最先下沙沦陷,继而毗邻的九堡承受不住压力,轰然倒地。而坐镇拱宸桥西的吉祥半岛,春节后高调打响市区降价第一枪。继而大桥西板块上演同门相残。城门失火,殃及池鱼,一衣带水的申花板块在所难免,不断传出大幅下调的快讯——
下沙、九堡、桥西、祥符、申花等板块,为什么难逃多米诺骨牌的宿命。
“地段,地段,还是地段”,业内比较一致的看法是,看一个板块的抗跌性,首先看地段。纵观杭州这轮降价路线,下沙离主城最远,为大学城与工业区,是地产创业板,抗跌性较差。城北,从地理位置上看,也是杭州人居环境相对较差的板块,所以也没能撑住。
再次,就是观看板块的空置率。哪个地方空置率高,那个地方地产泡沫就大。空置率高的地方,抗跌性就差。
一个特别的现象,那就是杭州市中心的房价至今未见实质性的下调。即便新湖·武林国际低调开盘,但对市中心的房价似乎没有构成影响。
究其原因,还是地段。越是稀缺地段,越有抗跌性。杭州市中心开发量本来就不大,在建项目屈指可数。更重要的是,市中心楼盘目标客户群为高端客户,多在限购之列;而刚需客户,以目前市中心的价位,即使大幅下调,还是买不起。所以,目前情形之下,市中心楼盘即使调价,也无济于事。
其实,眼下杭城房价调整去板块化明显,已是星火燎原,狼烟四起了。从城北到滨江,从闲林到九堡,大幅调价的楼盘此起彼伏。业内戏称:最后的疯狂。
下一步,房价怎么走?是持续下行,还是稳步止跌?
目前杭州各板块房价都有所调整,只不过调整先后与幅度的问题。下一步可以密切关注绿城与滨江两大地产巨头的动向。特别要关注绿城经纪人行动与滨江曙光之城开盘定价。它们都是省内示范性房企,绿城经纪人行动能不能成功,滨江曙光之城如何定价,某种意思上说,比保利等国内大鳄打折影响还要强。滨江地产曙光之城开盘在即,目前以毛坯房每平方米15000元起价试水。绿城经纪人行动最快一个月就能见效。这两件新闻事件正在进行,左右着杭州楼市下一步的走向,且立竿见影,影响深远。
据合创机构统计,截至2011年12月31日,未来杭州主城区住宅将上市的562.6万平方米未售余量和766.7万平方米新增潜在供应中,一线知名品牌占据了绝对主导权,包括绿城、滨江、九龙仓、金隅等20个一线品牌房企的未上市供应达494.7万平方米,占未上市供应的37%。
由此可见,随着大量土地资源集中,未来几年杭州住宅供应亦将呈现品牌集中趋势,一线品牌房企将主导未来杭州楼市的话语权。(记者秦正长)