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红网长沙3月15日讯(潇湘晨报记者陈小瑛)周末出去走走,发现看房子的人又多了起来。近期,不少以刚需为主的楼盘都感受到了年后的小阳春,由于首套房贷放松,观望已久的刚需客户开始出手。但二套房依然处于被严控的范围,央行也多次重申要执行差别化的信贷政策,对于限购令更是坚持不松口。对长沙而言,影响二套房成交的则主要是银行信贷的调控,首付6成,利率1.1倍的高门槛阻拦了大部分改善型需求人群,也因此让以改善型为主的楼盘滞销。
二套房短期难言放松
政策微调似乎只局限于首套刚需,二套房的放松看似还有一段距离。
继佛山、芜湖之后,上海也无法摆脱被叫停的命运。上海市房管局就商品房限购政策作出的一条“旧政新解”,即外地在沪人员居住满三年可购第二套房。此政策在宣布一周之后,被上海市政府办公厅的一纸通知正式叫停。这一场“戏剧性事件”再次传递出房地产市场的调控政策,尤其是针对二套以上的投资投机需求,在近阶段不可能放松。
在今年的全国两会上,全国政协委员王超斌的提案认为,楼市限购令不应限制豪宅,90平方米以下的房子可以买一到两套,但买第一套给予优惠,买第二套不予照顾,买第三套征税。而对于买高端住房,应该取消限制。
事实上,长沙一直以来的限购令也没有限制改善型需求群体购买第二套房,长沙只限购90平方米以下的新建商品房,二手房不限,90平方米以上的户型也不限。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,放开对豪宅的限购是很靠谱的主意,他在微博上提出疑问,“去年长沙只限90平方米以下的新建商品住宅,这么好的经验,而其他城市都没借鉴。”
在目前出台限购令的四十多个城市中,都严格限制了二套房以上的购房权利,尤其是一线城市,外地人不能购买第二套房,尽管这被许多人诟病,却是调控的组合拳里不可或缺的一环。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为,国家对限购政策不会取消,直到房地产信息系统建成。而这一过程“怎么也要两三年吧”,房地产调控将只是微调,主要是信贷方面,但同时,房地产税将陆续浮出水面。
改善型需求被抑制
在不少开发商看来,二套房限购目前带来的影响并不是最致命的,最关键的是银行贷款太紧,目前对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例依然不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,这把许多改善型需求群体挡在了门外,他们的需求被严格抑制。
因此,在大部分面向首套刚需的楼盘成交量都开始反弹时,以改善型需求群体为主要客户群的大户型楼盘却出现了滞销。
岳麓区一高档楼盘营销总监坦言并未感觉到小阳春,他们现在主要卖联排,价格在每平方米9200-9500元之间,这主要是面向改善型需求群体,有七成客户需要贷款,但现在二套三套贷款还是未放松,客户感觉贷款不划算,所以观望情绪还是很浓。他说,他们对市场的判断依然很保守,不敢随便拿地,价格也是以市场底价推出。更让他害怕的是,传达出的回暖信号又遭来调控。所以合理定价,理性购房,不论是对开发商还是购房者而言都有好处。
浏阳河畔一楼盘营销负责人也表示回暖感觉不明显,因为他们推的是改善型的房子,包括139平方米的三房、166平方米的四房和193平方米的五房。
很多购买二套房的人基本上属于改善型需求,二套房贷不放松,大户型楼盘成交量要想反弹就很难,长沙某商业银行人士说,目前的贷款供应还只能确保首套刚需,二套房贷的放松还有赖于下调存款准备金。
置业愿望
手头紧,不想贷款买房
34岁的汪先生手头有50万元的现金。六年前,他在德政园已有一套108平方米的小三房,但属于经济适用房,小区环境不怎么好,很多一楼的车库被人出租,一到晚上就特别吵,物业管理也不行,于是想换个环境好点的小区。但靠近市区的买不起,其实也不完全是买不起,付个首付的钱早就足够了,但就是不想靠贷款买房,不想背负着这个压力。小孩每月的开支达3500元,自己每月工资只有4000元,妻子只有一千多元,汪先生每年收入主要靠年终奖,但平时的收入花起来还是有点紧张。汪先生一直在看房,也一直在观望等待,如果在市郊找不到合适的房源,就打算买位于雷锋大道的单位房,3600元/平方米的均价,虽然远了点,但可以开车上班。
记者支招
改善住房要考虑经济实力
对于改善型需求群体而言,首付要6成,资金依然是第一道难题,利率1.1倍,也促使了很多人在观望在等待哪天利率能回归基准,因为一旦以1.1倍买房了,以后不论利率涨跌,按目前的规则,都必须是在1.1倍上下浮动,这确实有点不划算。
改善住房肯定也要依自己的经济实力来决定,如果有这个实力目前也可以开始下手。要知道,当大部分改善型需求人群买不起的时候,就是市场低迷的时候,等啥时候二套房贷放松了,改善型需求市场也就要反弹了。虽然并非成交量反弹,价格就一定反弹,但大家都准备下手的时候,你去选房就不会那么从容不迫了,毕竟好地段的好房源也是稀缺的。当然如果暂时还不具备这个首付实力,那就先将就一下目前的小房,等哪天凑齐了再买也不迟,要知道国家调控房地产的决心明摆着了,房价要想大涨不太可能。