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“全国一二线城市在经历了1月份销售处于多年来历史低位的严重“受挫”后,2月从一二线城市更多的表现则是楼市交易止跌回升的“喜报”频频。”3月13日,“2012年2月西安商品房市场发展报告”在曲江紫薇·曲江意境售楼中心举行。会上,西安房地产信息网(文中简称西房网)数据研究中心公布2月份西安商品房市场整体运行状况时称,2月份西安楼市有了一丝“暖意”,全市商品房交易环比涨50.88%。
2月西安楼市现“暖意”
商品房交易环比涨50.88%
作为二线城市的西安,由于季节性因素及市场持续挥之不去的“观望情绪”影响,元月西安住宅市场成交量跌至4年来最低谷,而进入2月,房企让利优惠再度袭来,市场交易也呈现出一丝“暖意”。
据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:2012年2月,西安商品房交易面积为50.95万平方米,环比1月上涨50.88%;而作为住宅物业市场成交面积则升至43.18万平方米,环比上月上涨62.97%。尽管2月的楼市走出1月的四年来最低谷,但从同比数字来看,商品房交易量较上年同比仍低出60.44%,住宅物业与上年同期相比仍下降64.78%,楼市销量仍旧处于低位。
而在交易上涨的情况下,楼市的供应量却有明显下滑。据西房网数据研究中心数据显示:2012年2月,西安商品房新批准预售面积14.34万平方米,环比上月下滑67.91%,同比上年下滑84.98%。
西安住宅销售占比
出现上涨势头
从市场统计来看,进入2012年,在房企打折促销拉动、以及针对首套住房人群信贷政策支持的带动下,自上年度至今观望半年至一年的刚需渐融,使得2012年住宅销售量呈现一定的上扬之势。而商办物业由于2011年岁末之际库存量的持续攀高,使得其投资风险率加大,市场占有率开始下滑,2012年前两个月,住宅物业销售比例呈现上涨的走势,2月,西安普通住宅物业市场成交面积为43.18万平方米,其销售占比为84.76%,较1月上涨6.29个百分点。另外,在商品房市场供应大幅下挫的同时,住宅市场新批预售量更为惨淡,2月份普通住宅新批预售面积仅2.49万平方米,环比下滑93.4%,同比下滑96.51%。
保障房拉动价格下行
2月成交均价6172元/平方米
自去年10月楼市在全国范围内掀起降价潮以来,至今,一二线重点城市房价已普遍开始下行。据数据统计显示:2012年2月,西安普通住宅成交均价6172元/平方米,环比下滑6.19%,同比下跌6.93%,仅从数据方面来看,西安住宅价格自上年10月起已连续四个月处于下行过程。
2011年,我省保障性住房开工套数和开工率在全国均排名前列,而西安市推进保障性安居工程在省上组织的综合考核中名列全省第一。2012年,2月份,保障性住房约占到了住宅市场的23%左右,相比2010年以前西安保障性住房供应和成交规模4%以内,占比显著提升,对于2月住宅成交均价的下行起到明显的拉低作用。
另外,从本月西安住宅市场的均价表现来看,3500元/平方米以下及3500-4000元/平方米价格段比例较上月增长显著,分别上涨2.56%和10.59%,作为这两个面积区间的房源主要以经适房及集资、团购类房源居多。
新兴区域跌势依旧
品牌房企降价行为率先“刹车”
根据西房网数据研究中心对于2011年的西安城区住宅市场交易分析结果来看,自从上年10月份以品牌房企为代表的降价序幕拉开,诸如浐灞、大兴新区等新兴热点区域房价跌幅超出诸如高新、曲江等成熟区域约4%-6%。基于此类区域项目均以投资升值空间作为项目一大卖点,而实际区域配套对房价支撑不足,因此价格下行趋势更为显著。
伴随着楼市潜在需求,尤其是刚需购买力亟待释放,房企在攀高的库存积压下,资金压力也将持续加大,加快对产品消化的步伐,提速存货去化周期已成为他们当前的主要问题。因此,在供求结构变化的情况下,房企将不断调整其销售策略,更多楼盘进行价格调整也将是上半年的主要趋势。
与此同时,从上年度8月开始,西安品牌房企率先降价,而目前从2月份分城区典型楼盘的房价分化表现可以看出,品牌房企对于房价的下调已经开始有所“刹车”,或者在价格调整方面更为谨慎。这是因为从近期央行对首套置业人群的政策倾斜信息等可以看出,楼市政策呈现微调趋势,尤其对于刚需人群将给予更多利好,作为刚需人群为主体的西安房地产市场而言,购房者在后期观望逐步消弥,适时购房将成为趋势。
首置人群比重增长
本市市民依然是购房主力
“目前是谁在买房子?”这从普通住宅购买人群年龄分布图就可以看出。2月,25-30岁年龄段占比最大,占19.32%。而随着本月部分刚需购买力的入市,低年龄段购房者比例上涨显著,其中30-35岁年龄段比例涨幅最大,环比上月上涨16.34个百分比,另外,25-30岁年龄段占比也较上月有4.12个百分点的增长,根据年龄构成特征分析,首置人群比例持续增长。
另外,2月,本市购房人群比例占91.85%,依旧是市场的主力。从城区市场走势分析,2011年4月各城区购房市场顾客群体构成也相对稳定,除2011年“金九银十”季节城南尤其是曲江区域明显上扬外,其余各月全市外来人群占比基本维持在7%-8%之间。
统观各住宅面积段
90-110平方米户型最“受宠”
从西安住宅各面积段分布来看,2012年2月,70-90和90-110平方米两个面积段仍旧是市场的主导面积段,分别占26.8%和26.6%。受本月经适房和集资房影响,中小面积段占比呈现上涨态势,50-110平方米各面积上涨7.51%。
从西安普通住宅各面积段供销情况来看,2012年2月,70-90、90-110、110-130、180平方米以上面积段继续处于供不应求的态势,其中,90-110平方米面积段供销差距最大,达7.3%。其余各面积段比例则呈现供过于求现象,130-144平方米供过于求7.5%,去化速度较慢。
在保障房的作用下,本月西安普通住宅市场中小户型得到了畅销,住宅平均面积呈现下滑的走势,西安房地产信息网数据研究中心数据显示:2012年2月,西安普通住宅市场月均面积为101.99平方米,较上月下滑5.14个百分点。(记者蔺荣梅)
(西安晚报蔺荣梅)