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改善型置业者
案例:刘先生35岁,已婚,夫妻双方月收入在2.5万元左右,手头有60万元的现金和一套90平方米的两房单位,价值140万元,持证已经过5年,贷款已经结清。由于准备生小孩,刘先生很想换一套三房的大房,将父母接过来一起住。最近,刘先生看中了一套135平方米的三房单位,持证已经满了5年,售价在270万元,此前业主购入价为200万元。刘先生表示,为了不因换房使得自己的生活水平下降,月供压力需控制在8000元以内。
方案一
抵押第一套融资买第二套不现实
满堂红研究人员表示,在房价之外,刘先生还需交税费8.3万元左右,加上中介佣金,买房手续费要16.5万元左右。总成本需要290万元左右。除了手头的60万元现金,资金缺口高达230万元左右。
如果刘先生想在不出售第一套房的情况下购买第二套房,则只能向银行申请相当于第二套房产市值四成的房贷108万元,首付尚缺资金122万元。这部分资金刘先生可以通过将第一套房抵押办理装修贷款。通过抵押贷款,刘先生可以融得98万元的首付资金,余下的20多万元刘先生需另外筹措。
月供方面,刘先生第一笔房贷按照25年等额本息还款方式还的话,月供就已达到8161元。第二套抵押贷款按照等额本息方式还款15年的话,月供也需9227元,两项相加月供压力高[ 简介最新动态]达17388元,还款压力不仅超出了刘先生的还款接受能力,也远远超过银行规定的月供不超过月收入一半的上限,刘先生的两笔贷款难以获批。
方案二
卖旧买新可轻松换房
比较可行的方式是,刘先生先将第一套房卖了,临时租房过渡,然后以卖房款付首付购买大三房。刘先生用第一套房出售所得140万元资金付首付,则买第二套房的资金缺口可以缩小为90万元,不到房价的四成,完全可以通过房屋按揭贷款来解决。
但是,记者咨询了多家银行和按揭公司,大多数银行表示,即使刘先生将旧房卖出后再买入唯一一套住房,都得算是第二套房贷,需要首付六成、利率上浮10%;只有个别银行表示,如果刘先生能够出具第一套房产卖出结清的证据,然后购买唯一一套住房,可以比照首套房贷来执行,首付三成,利率按照基准利率执行。
在按照第二套房贷政策执行的情况下,则刘先生90万元的贷款,按照等额本息还款方式借款20年,利率上浮10%,则刘先生的月供仅7391.31元,生活不受影响。
如果刘先生能够争取到按照首套房贷来执行,则90万元的贷款,按照等额本息还款方式借款20年,执行基准利率7.05%的话,月供只需7005元。