|
||||
2011年底,陈先生将已经获利的黄金产品果断变现,在天津市某科技园区购入了一处写字楼。“我买的楼盘离市区很近,而且发展得也比较早,招商势头一直非常好。现在天津发展这么快,将来无论自用还是出租,都物超所值。”当前,和陈先生抱有相同想法的人越来越多。
专家表示,目前房地产市场主要由商品住宅、公寓、商业地产、保障性住房几种产品形式组成,其中商品住宅曾一度是市场的主体,但去年以来受调控政策影响,住宅产品日趋回归其居住本质,而公寓作为市场补充和保值增值的释放点,一度受到市场关注,市场供应剧增,“但随着经济快速发展和转型、对不动产置业的理性回归,商业地产或将迎来市场的春天。”地产资深人士王建表示。
公寓产品年内寻突围
近年来,伴随楼市整体升温,以户型小、总价低、精装修为卖点的小户型公寓一直受到购房者的热捧。2011年,受到楼市调控的影响,天津商品住宅市场整体成交价格得到了有效的控制,成交量普遍下滑,属于“非住宅”的公寓不受“限购”“限贷”政策约束,一度成为市场宠儿,得到投资性需求的青睐。去年下半年公寓市场更是呈现井喷,供应量大幅增长。富思博得研究数据显示,2011年天津市公寓新增供应3.11万套,同比增长424%,供应面积168.29万平方米,同比增长269%;全年公寓成交0.73万套,同比上涨2%,成交面积48.38万平方米,同比上涨1%,全市公寓成交均价为14091元/平方米,同比下降13%,2011年公寓产品的供应量超过了前四年市场供应的总和。
从成交状况来看,去年的公寓成交的45%集中在市内六区,但同比下降了27%,相比之下,环城四区虽然成交量占虽占全市销量的35%,同比却增长了178%,浙商蓝庭国际、富力桃园等项目因产品与市场契合度高,营销措施到位成为环城四区公寓产品的领跑者。
专家表示,公寓产品虽然占据了上述优势,但使用的局限性、贷款年限的限制、市场同质化的严重,存量不断放大等问题点难以回避,如何通过创新营销寻求市场突围,成为今年困扰各公寓产品尤其市区公寓产品营销负责人的首要问题,以价换量、电话营销、微营销、组合营销悉数登场,今年三月在局部区域形成了一些亮点,但2012年公寓市场的份额竞争异常惨烈将是个不争的事实。
商业地产坐迎小阳春
反观天津商业地产,近十年来却一直维持缓慢发展的态势,直至2007年以后才呈现逐年增长趋势。据统计显示,2011年新增供应面积为164.08万平方米,成交面积71.49万平方米,较2010年上涨39%,成交均价12941元/平方米,比2010年上涨了14%。自2010年开始,写字楼的销售表现开始明显优于同期住宅的销售表现,住宅调控对资金的挤出效果十分明显,大量资金转入写字楼市场。
某机构负责人郭先生表示,今年,他将办公地点从核心区一处甲级写字楼搬了出来,“租金涨了30%,太高了。”郭先生告诉记者,现在比较核心的写字楼的价格普遍都涨了,“现在大公司进天津的越来越多,甲级写字楼租金水涨船高,我们这种中小型公司对成本必须精打细算,非常需要物业档次比较高,价格相对合理的写字楼”。
据DTZ戴德梁行统计,目前天津市中心城区共有写字楼100余幢,其中甲级写字楼40余幢,大多为综合体建筑,配套也较齐备,业态互动性强。从需求情况看,甲级写字楼基本保持了较高的入住率。尤以南京路沿线和小白楼区域的项目租金水平最高,并在此基础上保持着较高的入住水平。河西区、南开区、和平区在写字楼市场的市场占有率占领先地位。而河西区作为天津市发展的重点,小白楼CBD的日渐饱和,随着市政府的南移,河西区南部的金融服务带优势将日渐明显。
“天津作为未来北方的经济中心,国民经济的持续快速发展,为天津的商业地产提供了广阔的发展空间,在住宅市场调控的大背景下,2011年天津商业地产却呈现出租售两旺的局面,”专家分析说,“2012年已有部分开发企业调整年度销售方向,延迟公寓产品入市,避开激烈的市场竞争,以期通过商业地产销售取得良好的市场前景和稳定的现金流。”
2012年,天津商业地产市场或将迎来新的发展机遇,迎来市场小阳春。(完)