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近日,各上市房企陆续公布了2011年年报,其中最吸引人的无疑是业内老大万科的成绩单。然而,值得注意的是,在销售额突破千亿的同时,万科地产的资产负债率也随之攀升了2.41个百分点,达到77.1%。
这也就解释了万科的“过冬论”。
“这是一个似曾相识的冬天。”在年报致股东部分,万科如此开篇。还没进入2012,万科就已经早早抛出“过冬论”。
因此,面对资产负债率上升、毛利下降等困境,加速销售成为万科“过冬守则”的最重要内容。
过冬守则:降价促销积极卖楼
2012年万科的策略是“多卖房,少拿地,现金为王”。这是否意味着万科会在今年上半年继续实施降价促销?
在3月13日举行的2011年业绩新闻发布会上,万科总裁郁亮用含蓄的方式表示:从来不降价,只是积极定价。
那么,积极定价策略是否意味着降价?对此,万科公司回应称,价格由市场决定,万科不会去预测价格的走势,但会始终坚持积极销售的策略。在此原则下,各地公司会根据当地市场的具体情况制定相应的销售策略,具体采用什么方式促进销售,由一线公司决定,万科不会实行“一刀切”的销售策略。
2012年初以来,经历春节长假后楼市并未出现回暖迹象,使得万科第二次深度降价的动力逐渐增加。
3月开始,深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各拿出了15套房子进行优惠促销,每套最高优惠达15万元,按一套87平方米的房子计算,单价下降了1724元/平方米。目前,万科清林径15套优惠房源已经消化完毕。对此,深圳业内人士认为,这就是变相降价。
而在北京地区,记者从中粮万科长阳半岛和金隅万科城了解到,目前两个项目都在降价卖房,其中长阳半岛的优惠幅度不小,在9.9-9.7的普通折扣基础上总价直降12万元;而金隅万科城的均价则从最高时的17000元/平米降到目前的12000元/平米起。
负债库存两座大山
迫使万科入冬
去年底,万科总裁郁亮提出了“过冬论”,关键词就包括“积极卖楼、谨慎拿地”。对此,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,前2个月,除了参与到广州一处城中村改造项目,万科再无土地储备进账,可以印证万科的“过冬策略”,反映出其预期悲观。
2012年2月的销售业绩,销售额环比大降四成;前两个月,累计实现销售面积190.9万平方米,销售金额190.5亿元,分别同比下滑13.35%和27.23%。更印证了“冬天”的确已经来了。
也可以说,开发商最怕的两座大山——负债与库存,双双压迫着万科,让万科不得不降。
降价理由
1
净负债率上升至77.1%
截至2011年报期末,万科净负债率为23.8%,因预收账款由2010年底的744.1亿元大幅增长至1111.0亿元,资产负债率相比2010年同期上升至77.1%。
所谓资产负债率是反映企业的长期偿债能力的关键指标,过高的资产负债率将意味着企业债务负担严重,财务压力大,财务风险也大。
同时,国泰君安发表报告称,万科一、二月份到期的信托资金均高达10亿元,成为今年第一波房地产信托兑付高峰期内兑付压力最大的房企。从全年来看,万科2012年需到期兑付的信托资金为43.18亿元。
而就在不久前,万科分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款,借款期限均为2年,年利率分别为10.6%和10.5%。
另外,2011年万科房地产业务利率也呈现下降趋势,结算毛利率28.79%,较2010年下降0.96个百分点,结算净利率15.01%,较2010年下降0.51个百分点。
万科总裁郁亮于业绩发布会上就曾表示,预计今年万科的毛利会回到2009年的水平,可能较2010年的时候要下调,“过去我们毛利率平均在25%到29%左右,现在可能会到22%到25%。”
降价理由
2
去化率下降库存激增
除了面临债务和融资方面的掣肘,万科2011年的存货也创下历史新高,达到2083.35亿元,同比增长56.2%。
统计显示,2011年万科重点监控的全国14个重点城市成交面积继2010年同比下降29.6%后,继续下降19.2%,成交处于低迷态势。
而实际上,令万科压力感直线上升的,不止是逾2000亿的存货,还包括不断下滑的去化率。
过往,万科一直坚持新盘当月60%的销售去化率,然而,在调控当下成交萎靡的楼市,万科多月的销售去化率已接近60%的临界线。
“以前万科奉行5986,即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅,但现在得改成5946,开售第一个月卖4成就很不错了。”王石日前曾表示。而郁亮亦承认,万科60%的去化“及格线”将下滑,今年新盘推出一个月内去化指标为55%。
文/记者杨予诺