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2012年3月21日,发布的2012中国房地产500强测评研究报告显示,500强房企的库存也达到惊人的4.9945万亿元。存货均值同比增加50.34%,增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点,平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元,创历史新高。2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元,存货均值同比增加50.34%,增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点,平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元,创历史新高。除此之外,据统计,目前沪深两市32家上市房企发布的2011年年报显示,21家公司的存货同比上升,占比为65.63%;7家房企去年年底存货同比增幅超过30%。
其中,招商地产[ 简介最新动态]2011年末存货值达到514.4亿元,同比增长33%;万科[ 简介最新动态]的存货由上年同期的1333亿元达到2083亿元,增长56%;首开[ 简介最新动态]股份2011年年末的存货高达430.49亿元,2011年年初为250.65亿元,增长72%;远洋地产的存货虽不多,但增幅却很高,由2010年末的2.31亿增长到2011年末的4.87亿,增幅为111%。2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元,而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降,则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。
亚太城市房地产业协会会长、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示:“房地产行业进入“冬天模式”后,下一轮将进入“全员卖房”模式,“全员营销”时代已经来临。2012年房企积极消化库存仍为今年主流。从已公布的房企年报显示,高库存和资金压力依然困扰上市房企,甚至有所加剧。为了快速去库存缓解资金压力,一些上市房企已经开始“以价换量”。因此,在调控政策难以放松的情况下,越来越的房企必然会降价促销。在库存压顶之下,楼价下降空间存在,但不大。所以,以价换量是2012年小部分地产商的生存法则。”
亚太城市房地产业协会会长、中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为:“从去年度房企业绩和负债率及融资成本三项资金指标和库存的数据显示,开发商资金链不乐观。库存量同比急剧飙升已经成为开发商最为“头疼”的问题。信贷未放松,信托贷款到期,企业正进入偿债高峰期,这个时候高库存就是企业的噩梦。部分房企和非主营房地产业务公司必然采取变现的项目,想方设法卖掉,加快销售,加快营销,降低负债率和融资成本,增加业绩。”
亚太城市房地产业协会会长、中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示:“今年楼市三月小阳春估计会来临,主要是因开发商迫于调控不放松和库存巨大及债务到期的资金压力,采取以“价换量”的策略。今年房价整体上还会有下行空间,只不过各区域会呈现不同幅度的波动。一方面是目前开发商积极去化库存和增加新产品的上市供应,销售成交必然比同期增长。另外一方面是部分改善需求的购房者和刚性需求的人群爆发,特别是刚需受到个人住房首套房贷的优惠政策支持。
亚太城市房地产业协会会长、中国房地产经济研究院院长谢逸枫指出:“对资金不紧张和去年销售业绩良好及负债率合理等库存压力小的房企,降房价等于股东财富缩水。所以会继续“死扛”。但是对开发商资金链告急依然死扛不降房价,一旦股东之间发生经济利益或经营出现问题而破产,房企等于自杀。如果是“四项指标”(房企业绩、负债率、融资成本、库存)都是脱离房企实际的控制范围时,不降房价的房企也是自杀。因此,适当的调整销售和营销及价格策略也是顺应市场变化的无奈之举。”
2012年3月22日,统计数据显示,32家房企中21家公司的存货同比上升,万科、华夏幸福等7家房企去年年底存货同比增幅超过30%,也创历史新高。截至2011年末招商地产的存货攀升至514.4亿,达到历史高位。北京国资地产龙头首开股份2011年年末的存货高达430.49亿元,较2011年年初的250.65亿元增长了71.75%。首开股份预计,2012年一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年公司新开工项目的入市,将推动库存量的进一步上升和房价的下行。
2012年3月23日,数据显示:截至3月22日,公布年报的37家上市房企中,总负债额度达到了5216亿元,环比上涨了37.8%。同时,2012年1~2月市场整体库存积压增加了10%左右,广州库存共1441万平方米的供应量,几乎是2011年销售量的两倍。来自南昌市房管局数据显示,到2012年3月23日,该市可售新建商住房突破1.6万套,新房、二手房市场成交持续回暖,呈现出供销两旺的态势,下月预计有13个项目开盘。
2012年3月1日,易居房地产研究院的月度存货压力报告显示,2月底,上海、北京、广州、深圳新建商品住宅存销比分别为18.0、14.6、13.9和13.6。截至2012年2月底,10个典型城市新建商品住宅库存总量为5766万平方米,与去年同期相比增长38.1%,与上月相比下降2.27%。库存总量同比仍然涨幅较大,处于历史高位,但环比已连续两月下降,与近期楼市成交量有所回升、供应量没有同比放大有关。 2月底,北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2928万平方米,与去年同期相比增长37.1%,与比上月相比下降3%,环比已经连续第二个月下滑。同比来看,4个一线城市中,广州、上海同比增幅较大,上海近两年库存量一直持续增长,而广州去年同期正好处于库存消化时期,下半年开始库存才大幅攀升,两个城市目前库存均明显偏高;北京、深圳相对而言同比增幅较小。
青岛、 南京、厦门、杭州、南昌、福州6个典型二线城市新建商品住宅库存总量为2839万平方米,与去年同期相比增长39.1%,与上月相比下降2%。2月末,全国商品房待售面积30526万平方米,比2011年年末增加3332万平方米。其中,住宅待售面积增加2674万平方米,办公楼增加23万平方米,商业营业用房增加405万平方米。说明全国存货压力仍在增加,预计三四线城市存货压力正处于快速上升通道,而库存增加先行一步的一、二线城市,未来将比三四线城市更早步入库存减少通道。新建商品住宅存销比将继续增加。一方面,在二、三季度捂盘观望后,受资金压力影响,部分开发商要加紧推盘;另一方面,四季度调控政策仍难以放松,楼市成交仍将延续前期低迷状态,开发商促销压力越来越大。
2012年3月1日,截至2011年年末,上述沪深两市已发布2011年年报的32家房地产企业负债总额为4818.4亿元,而2010年这32家房企的负债总额为3706.52亿元,总负债较去年同期增加1111.88亿元,其负债总额增幅达到30%。龙头房企万科的负债总额达到了2283.76亿元,占上述32家房企负债总额的47%,其资产负债率也由此前的74.69%上升至77.10%。申银万国日前发布的一份房地产信托研报显示,2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元,加上单一委托人认购的单一类房地产信托,则共有约3062亿本息到期,陆续从3月开始进入偿付高峰。这些急需资金周转的房企正与中国四大资产管理公司接触,希望贷款偿付到期的房产信托,而利率高达20%。中国房地产测评中心近日一项报告显示,去年500强房企净负债率由2010年50.07%上升到66.59%。
截至目前,上述沪深两市年报中披露利息支出相关数据的25家房地产企业,利息支出总额为38.01亿元,较去年同期调整后数据增加5.69亿元,其利息支出总额增幅达到18%。数据还显示,上市房企使用资金的成本也大幅上涨。14家房企利息支出增长幅度超过20%,其中,7家利息支出增幅超过100%。利息支出增长率最高的是华丽家族,增长率达到772.67%,中小房企荣盛发展的利息支出为1.74亿元,上年同期为0.6亿元,利息支出增长率为184.21%;1家利息支出幅度与去年持平,仅有6家利息支出增长率呈现负值。其中,利息支出额度最高的是万科,达到12.52亿元,同比增幅为11.26%,其利息支出额占这25家利息支出总额的33%。